quot;海派quot;物业的探路者——上实物业的启示.pdfVIP

海添”物业的探路者 ——上实物业的启示 宋安成上海市建纬律师事务所 近几年，由于劳动力成本大幅度提高，致使劳动 所有小区推进“三位一体’’模式，并且有了进一步的发 密集型的物业服务企业经营屡现“窘境”，很多物业公 展。2006年瑞南新苑小区被列为上海市首批物业管 司不得已而“抛盘”。而《物权法》的生效会唤起业主新 理党建进社区的试点单位，实行了居委会、业委会、物 一轮的维权，《劳动合同法》的实施使得企业用工成本 业公司、警署和街道房办“五位一体”的社区管理模 进一步增加。物业服务企业如何面对这些新的挑战， 式。2006年5月，上海市人大立法委员会到上实物 我们或许能从上实物业管理(上海)有限公司(下称上 业作专题调研，称“三位一体，，是物业企业积极参与和 实物业)的经营实践中得到一些启示。 谐社会建设的有效途径，并在年底提出相关提案。上 上实物业自1997年7月成立以来，始终坚持海市房地局在《上海市物业管理三年行动计划》中将 “不求最大，但求最好”的企业发展战略，其规范运作 “三位一体’’模式作为和谐小区建设的抓手进行推广。 的模式和创新的物业服务得到业主、社会和业内人士 2006年底，上海市委组织部在全市党建工作经验总 的广泛关注和认可。目前该公司的物业服务项目有 结交流会上重点推广了物业管理党建进社区的“五位 一体”模式。 43个，管理总面积超过700万平方米，近年共获得 部、市以上荣誉近30项。在上海市物业服务行业普 二、全面推行“酬金制” 遍不太景气的情况下，公司经济效益仍然保持了快速 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比 增长的势头，已经成为上海市物业服务行业中专业水 例或者约定数额提取酬金支付给物业企业，其余全部 准、经营业绩和品牌声誉最好的企业之一。 用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业 一、从“三位一体’’模式发展到“五位一体’’模式 主享有或者承担的物业服务计费方式。上实物业从成 上实物业运用“三位一体”的工作模式，即居民委 立之初开始实践酬金制，这比国家发改委和建设部联 员会、业主委员会和物业服务企业这三个直接参与住 合颁布的《物业服务收费管理办法》(自2004年1月 宅小区管理的组织，实现资源共享、优势互补、困难共 1日起实施)提出酬金制概念早了7年。 担、利益分享的格局。从2000年开始，上实物业在上 上实物业公司总经理李胜来认为，酬金制是大部 海瑞南新苑住宅小区试点，在做好基本物业服务的基 分物业管理比较成熟的国家通常采用的做法，其广泛 础上，努力开拓小区特约服务经营项目，诣设了洗染 存在足以证明其合理性和适宜性。酬金制就是“包清 店、理发美容院、便民小超市、快餐店和保姆宿舍，在 工”的做法，也类似于东家雇佣保姆的结算形式，是绝 管理上狠下功夫，赢得了市、区政府主管部门和广大 大多数业主最易接受和最放心的方式。酬金制对于业 业主的肯定和称赞。 主的好处：一是让业主享受到明明白白的消费；二是 2005年上实物业在多年试点经验的基础上，在使业主自己作主如何消费，即安排预算时，哪些方面 2僦5期54总第329期 多支出一点，哪些方面可节省一些。酬金制对于企业 果和引进国外先进技术适时调整，使其更趋于合理， 的好处：一是促使企业规范运作、诚信经营；二是能 为后续制定年度维保计划、合理编制维修资金计提计 使企业规避经营风险。 划和物业管理费的预算计划提供了科学依据。2003 在近10年的酬金制收费管理操作中，上实物业 年经过论证调整