quot;物业服务无合同依据quot;之法律思考.pdfVIP

物事评论FOCUSOFEXPERTS 在出现“物业服务无合同依 据”的情形时，应如何认定物业 服务企业为小区提供的事实物业 服务呢?在审判实践中，当物业 服务企业向业主起诉要求业主缴 交该段无合同期间的物业管理费 时，法院一般都会按照“事实物 业服务关系”来认定，判令业主 向物业服务企业缴交相应时期的 物业管理费。 ‘‘ 物业服务无合同依据之法律思考 文／程磊 d 毋 ● 粹 # 罅 带 帮 群 ■ ∞ 霉 夸 雌 学 譬 蕾 { 嚣 ● 静 糖 醉 舒 碲 ● ■ 毋 ■ 幕 ● ● ■ 謦 譬 “物业服务无合同依据”的类型 “物业服务无合同依据”是物业服务公司在为小区提供物业服务时经常会出现的一种尴尬处境。由 于各种各样的原因，导致前期物业服务合同已经超过合同的有效履行期限，从而失去法律效力。或者物 业服务合同虽然存在，但是因为违反了法律或行政法规的强制性规定，最终被法院或仲裁机构判令无效， 从而造成物业服务企业实际上提供了物业管理服务但却无合法的物业服务合同作为依据。如果发生物业 管理服务费方面的诉讼，无合法的物业服务合同约定往往成为业主拒不缴交物业管理费的抗辩事由。根 据笔者的观察，“物业服务无合同依据”主要有以下两种类型： l、前期物业服务合同已到期，业主委员会尚未成立，或业主委员会虽然成立但尚未与物业服务企 业签订物业服务合同，导致物业服务无合同依据。 根据国务院《物业管理条例》第二十六条规定，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、 业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”从上述规定可以看 出。如果业主委员会在物业服务期限未满之前与物业服务企业签订了物业服务合同，则前期物业服务合 同提前终止。在实际生活中，有的小区前期物业服务合同已经到期，小区尚未召开业主大会，没有成立 业主委员会；或者业主委员会虽然依法成立，但是尚未选聘物业服务企业，也没有签订新的物业服务合 同。那么在前期物业服务合同届满后到业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同这段时间就存在小 区管理缺乏合同依据的空档状态，这种无物业服务合同依据的物业服务关系应如何认定呢? 2、物业服务合同已经成立，但因为违反法律规定，后被法院或仲裁机构判令无效，导致物业服务 无合法的合同依据。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。《最 高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》第四条规定，合同法实施以后， 人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得 PROPERTYMANAGEMENT．NEWPROPRIETOR2008．10