quot;自建自管quot;物业管理模式剖析.pdfVIP

管 理 研 究 “自建自管”物业管理模式剖析 曹 伟 （国家图书馆，北京 100081） 摘　要：物业管理行业初期采用“自建自管”的物业管理模式，这 上时，应召开业主大会，开发商只能以业主的身份参加大会，至于 种模式阻碍整个行业的市场化进程，但在现阶段，还有其存在的合 是重新选聘新的物业公司，还是续聘原来由开发商指定的物业管理 理性与必然性，并且这种模式还将在相当长一段时期存在，对此应 公司，应当由业主大会来决定。 予以正确认识与评价。 《物业管理条理》规定，在业主，业主大会选聘物业管理企业 关键词：自建自管；阻碍；合理性；必然性 前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的《前期物业服 务合同》，此是合同甲方为建设单位，建设单位是物业管理企业的 传统意义上的“自建自管”模式，就是建设单位成立下属物 服务对象；业主或业主大会，依法通过适当方式选聘有相应资质的 业管理公司或另外成立一个单独的部门来管理自己所开发的物业项 物业管理企业以后，与物业管理企业要签订《物业服务合同》，此 目，这种建管合一的模式如果不进行改革，会导致物业管理服务的 时物业管理企业的服务对象是全体业主。无论物业管理公司是否与 终身制，物业产权人的权益就不会得到根本保证。 建设单位有关联，都可以获得物业管理权并按照《物业服务合同》 随着整个物业管理行业行为的发展，近年来要求建管分离的 规定为广大业主提供各项服务。 呼声越来越高，公平竞争的社会主义市场经济体制也要求管理行业 2.现阶段“自建自管”模式存在的必然性 打破自我封闭的局面。2003年6月颁布的《物业管理条例》中明确 （1）房地产开发商采用“自建自管”模式可以提高效益 指出：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原 ①大型房地产企业可以通过自管物业获得品牌效应 则通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业来管理物 大型房地产开发企业大都拥有自己的物业管理队伍，单两者 业。” 之间不再是依附关系，而是共同为集团利益服务。由于物业管理对 一、传统“自建自管”模式的弊端阻碍物业管理行业的发展 一个项目的成败起到越来越重要的作用，所以房地产开发商自建物 在我国房地产业产生初期，房地产开发企业大都采取“自建自 业管理公司，进行良好的物业管理，可以增强房地产开发商的知名 管”的物业管理模式。建设单位与物业管理方两者之间是上下级关 度，增加房地产开发商的品牌积累。 系，物业管理方在资金运用，人事任免，日常管理服务等诸多方面 ②优质物业的开发商可以通过“自建自管”方式增加开发利润 都要受到建设单位的左右和影响。房地产开发企业为保证房屋顺利 过去建设单位认为盖房子是赚钱，而管房子是赔钱，现在大多 销售，往往牺牲物业管理方的利益，物业管理方不但要承担因建设 数已转变了观念；一个房地产项目的利润是由两部分组成，即前期 单位与业主间的各种纠纷而引发的经济责任，有时甚至还要承担法 开发利润和后期管理利润，开发商肥水不流外人田”，规模大，档 律责任。 次高的新建物业由于物业管理的利润窨大而管理难度小，一般采用 这种模式的另外一个弊端还表现在造成整个物业管理行业企 自建自管”方式的比较多。 业数量多，管理规模小，市场化程度低。封闭的物业管理市场不利 （2）从社会稳定大局出发必须采用“自建自管”方式 于物业管理行业的良性发展，为推进物业管理行业市场化进程，引 政府投资建设的危改回迁房和经济适用房小区的物业管理费一 进竞争机制，越来越多的物业项目