quot;物业费收缴难quot;的法律与经济分析.pdfVIP

2008年11月 西安电子科技大学学报(社会科学版) Nov．2008 JournalofXidiallUniversitv(SocialScience 、，01．18 第18卷第6期 Edition) No．6 _法学 ‘‘ 物业费收缴难’’的法律与经济分析 郭升选1’2 (1．西北大学经济管理学院，陕西西安710069：2．西北政法大学，陕西西安710063) 摘要：物业服务收费难是物业服务市场存在的较为严重问题。从经济视角分析，物业服务具有公共物品 属性，存在信息不对称、搭便车的问题，而政府规制不够。从法律视角看，存在债权的不对等性和物业服务提供 者的救济手段乏力性。完善定价机制、建立物业服务质量指标体系、健全处罚恶意欠费的法律制度，乃是治本之 举；而收费信息的公开、收费技术和催缴程序的完善，则可最大限度地消除欠费的可能。 关键词：物业费；收缴：法律分析；经济分析 中图分类号：F293．33 文献标识码：A 收稿日期：2008-09．25 作者简介：郭升选(1965一)，男，陕西铜川人，西北政法大学副教授，西北大学经济管理学院博士研究生。 物业服务费收缴难与收费率低的问题日益突 的性质决定，小区物业管理由业主团体——业主 出哪，严重影响到我国物业服务(管理)市场的健 大会或业主委员会——作为整体(视作一个人)， 康发展。根据北京市建委小区办的随机抽样调查， 与物业服务企业签订委托管理(服务)合同，但 2005年北京市商品房小区的物业费缴纳率平均不在物业费的收缴上，则由每家每户的业主单个人 超过65％；而天津市房产局的统计，2006年天津作为缴费的义务主体。物业服务企业先服务并持 市各地小区的物业费缴纳率也只有64．78％。据北续服务，业主后付费并且一般按月付费，物业服 京朝阳法院的统计，短短三年时间，朝阳区法院 务企业处于先履行合同义务的地位。业主接受了 物业管理纠纷案件以200％的年增长率持续增长， 物业服务企业提供的物业服务而不付费，要么是 其中，90％以上的案件是物业服务企业起诉业主索 违约行为，要么是依法行使法定的或约定的抗辩 要物业费的【l】。另据西安市中级人民法院的统计， 权，而处于暂时停止支付之状况。 2003年至2005年西安市两级人民法院共受理各类1．违约。无正当理由而不履行合同义务，如恶 物业管理纠纷261件中就有128件，占70％，是意欠费，即是典型的违约。当然，这一判断的基 因对物业管理公司的服务有异议，业主或使用人 本前提是，物业服务企业提供了合于法律规定和 拒交物业管理费而引起的【2】。可见，研究和解决物 合同约定的服务，接受服务方对于服务质量及价 业服务收费难问题，对于我国物业服务市场健康 格无任何争议。如此的话，业主拖欠物业服务费 发展也至为重要。本文立足于法律与经济的双重 的行为就是地地道道的违约。 视角，梳理和分析导致物业服务费收缴难问题的 此外，还有一种看似合理，但不合法的“托 成因，从制度构建的层面，提出治理物业收费难 辞”，即业主将对建筑开发商的问题转移于物业服 问题的对策与建议。 务企业，以对开发商的理由为“抗辩理由”而拒 交物业费。开发商对区分所有建筑小区具有最初 一、物业服务费收缴难的法律分析 的掌控权，前期物业由开发商选聘，而开发商往 往选择的是自己成立的物业服务企业或者与自己 (一)拖欠物业服务费的性质：违约抑或抗辩 有“直系”、“旁系”、“裙带关系物业服务企业， 从法律的角度看，物