房地产预算管理案例分解.ppt

人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * 项目部的预决算工作 组对成本的管理 编制项目投资预算， 做为成本控制的目标 审定各项工程投资决算 开发过程中的成本管理 报告目录 预算管理工作回顾 成本预算管理 营销管理 利润管理 房地产成本管理的特点 成本管理总体思路 成本在项目实施各个环节中的关键控制点 成本管理要突出重点 划分可控成本和不可控成本 不同类型产品的管控重点不同 房地产成本构成复杂，公司实施“全成本”管理，但目前对所有的成本采取同一的管控办法，缺乏分类管理意识，使我们在五年多时间成本管理的工作过程中，提升了对部分成本的管控能力，但对于部分成本仍处于管控很弱的状态。 从12个一级成本树科目来看，建安工程费、市政工程、环境及绿化工程以及营销费用是成本控制的关键所在，而土地成本、前期费用、税金、其他费用等相对来讲是不可控的。 不可控成本举例： 可控性 名 称 说 明 不可控成本 土地成本 主要取决于土地获取的方式，公司的政府关系等因素，难以通过有效的管理方法来降低支出； 不可控成本 前期费用 绝大部份是按照一定的取费标准收取的，如报建费；只有设计费用相对弹性比较大，特别是总规方案的设计，不同事务所的取费标准相差非常大； 不可控成本 税金 法律强制征收 不可控成本 其他费用 特点是金额较小，按一定的费率来收取，费用的发生标准化程度较高。 不可控成本 财务费用 管理费 物管费 由于在整个项目支出中所占金额较小，也不是成本管理的重点。其中财务费用是由于其支出相对于资本带来的收益而言是很小的。 可控成本举例： 可控性 名 称 说 明 可控成本 建安工程 建安工程费是所有房地产企业都会关注的成本控制点，也是公司最早列入成本控制范围的支出，通过多年的积累，管理较为成熟。其控制的关键点是前期的施工图设计（合理的配筋量设计，方案不能过于保守）、施工过程中的现场签证管理和招投标管理。 可控成本 环境及绿化工程 环境及绿化工程投资由于在整个开发项目的投资中所占比重越来越大，而且是拉升物业销售价格的关键，因此成为了重要的成本管理点。但是，该项投资的管理又是很困难的，由于环境和绿化工程的非标性很强，比如同样的树种，树型的好坏，胸径大小几厘米，价格就可能相差几倍以上；石材的价格也是根据形状、成色等来确定；同样的苗木，不同的景观公司可以做出截然不同的效果，收费标准也就自然相差很大。 可控性 名 称 说 明 可控成本 市政工程 市政工程也是将来成本管理的一个重点和难点。我们知道，交通的便利程度是买房人选择项目的一个非常重要的因素，一般来说，开发商为了促成项目的销售，在不得已的情况下也会对用地红线外的市政进行投资，比如市政道路。因此，市政工程有一定的政府关系特色，如用地红线外的市政道路由谁投资，这对于大型开发项目而言尤其重要。 另外，市政工程中的自来水和用电工程有一定的垄断色彩，较难做到通过招投标控制投资。 可控成本 营销费用 我们将在下一个章节重点阐述。 可控性 名 称 说 明 可控成本 不可预见费 在项目投资预算中，不可预见费是按工程建设投资的3％－6％来提取的，但在项目的实际运作过程中，不可预见费的列支是有严格的规定的，一方面是审批严格，区域公司不得自行列支；另一方面是列支内容严格，必须是在预算编制时确实无法预见的。 报告目录 预算管理工作回顾 成本预算管理 营销管理 利润管理 划分可控成本和不可控成本 不同类型产品的管控重点不同 房地产成本管理的特点 成本管理总体思路 成本在项目实施各个环节中的关键控制点 成本管理要突出重点 昆明走廊 /昆明国际花园/望湖雅筑/无锡春天花园 /无锡春天花园 /昆明博园世家/野鸭湖/北京香山公馆 山地开发项目 TOWNHOUSE及别墅产品 经济适用房 中-中高档住宅 商业地产项目 小城镇建设项目 高尔夫项目 不同类型产品的管控重点不同 房地产开发项目随产品类型不同，形成不同的成本标准和管控重点，但公司目前对于这一方面的研究工作尚未深入及细化。 不同的成本标 准和管控重点 报告目录 预算管理工作回顾 成本预算管理 营销管理 利润管理 前