万科另类年报一致股东信.docVIP

万科另类年报一致股东信2006年年报纷纷亮相，在亮丽的业绩纷呈中，万科的另类年报――致股东信却从另一角度引起了众多投资者的关注。 效仿巴菲特致股东信 众所周知，在年报中给股东致信最经典的要数投资大师巴菲特了。巴菲特当然没有写过什么书，但他每年都要在伯克希尔十股伯克希尔股票(每股价格超过10万美元)。 有趣的是，近几年万科在年报正文之前，总会有一篇五六千字致股东的信，对万科这一年的成绩和历程进行回顾。信中最后总会如此写道：“要再次感谢每一位投资万科的股东。是你们的信任与支持，造就了万科过去的辉煌；而在现在和未来，也正是你们的信任与支持，给了万科在这激越年代里大步前行的勇气。” 虽然万科的致股东信与巴菲特的信不可同日而语，甚至有多数篇幅被认为是空话连篇，但这样的另类年报仍然传递出了积极信号：万科是个注重与投资者沟通、尊重投资者并视投资者利益与企业利益共存亡的公司，以及万科对自己的未来充满了十足的信心。 励志做“中国的帕尔迪” 谁是帕尔迪?这是美国又一个比尔创造的奇迹。 18岁开发自己的房子，24岁创办自己的公司，51年了，比尔――帕尔迪住宅公司成为全美排名第一的地产商，并保持了自其成立以来连续51年的高速增长。目前，帕尔迪公司把其涉猎的市场划分为16个子市场，其中的7个子市场被消费者评为最满意的房地产开发商。2004年，公司的收入达到106.63亿美元，净收入达到了8.37亿美元，边际利润达到了7.9％，资本负债率为41.0％，雇员超过11000人，在全球建设了超过37万套房屋。 很多国家的房地产公司将帕尔迪公司作为自己的追赶目标，万科也在2003年把学习的标杆锁定为有着50多年经营历史的帕尔迪公司。那么，万科向帕尔迪学习的目标是什么?怎样才能成为“中国的帕尔迪”? 万科在年报的致股东信中写道：“在任何一个市场国家，住宅基本上都属于最昂贵的单件商品，但是这个行业中却似乎从来没有诞生过伟大的公司。”“在2006年，历史终于被改写，美国的前四大住宅企业，联袂进入了财富500强名单(此前，纯粹的住宅开发企业始终与这一排行榜无缘)。其中之一的帕尔迪住宅公司，在过去的10年中，它的市场占有率上升了一倍以上。然而，它的雄心才刚刚开始，它现在的目标已经从目前占全美国市场的4％提高到20％。如果这个目标能够实现，我们看到的将是一个年销售千亿美元级别的企业。”这其中，使帕尔迪的跨越式扩张来自于成功的资本运营以及并购操作。近年，帕尔迪有两次大的并购，分别是2001年对DelWebb的并购及1998年对Divosta Homes的并购。 从年报中可以看出，万科在2006年迈出了重要的一步――受让南都集团旗下上海南都、苏州南都和浙江南都三家地产企业，基本完成了其在长三角的布局。 当然，对万科并购南都，各方的看法褒贬不一，但这却是万科基于现状求变的一个重要举措。从目前的土地储备水平看，显然不能使万科像帕尔迪那样在开发时做到游刃有余。要真正成为“中国的帕尔迪”，万科的路还很长。 亮丽年报下有忧虑 当然，并不是一封致股东信就可以决定公司是否值得投资，关键还要看其财务数据。 从万科年报看，其主营收入增长69％，净利润增长59.6％。可谓是百分百的漂亮年报，然而细细读来，也有不尽如人意之处。年报显示，万科2006年底的预收账款虽然从上年46.64亿元增至88.36亿元，增幅为89.45％。但是去年前3个季度预收款为103.15亿元，而且绝大部分在第四季度结算，才使第四季度利润占比超过全年三分之一，令全年业绩增6成。如今预收账款减少了，是否预示着万科在2007年的增速将放缓。此外，万科负债出现了巨幅增长。万科总负债从上年134亿元增至315亿元，增幅高达135％。扣除预收账款，真实负债率从41％增至51.1％；经营活动现金净流入由2005年的正转为负，为-30.24亿元，即每股现金流量为-0.69元。这是否又意味着万科已到了捉襟见肘的地步。也难怪其在年报中提出了2007年拟公开增发不超过招股意向书公告日总股数20％的A股。 不过，有分析师指出，对房地产企业的业绩不能静止地看待，因为其产品的推出时间不定期，造成了预售和销售情况的波动。而万科的高负债率可能与其在2006年大举开展收购兼并有关。万科能否成为中国住宅业的真正龙头，关键要看其未来两年能否取得质的突破。 1