京沪穗土地增值税有差异.docVIP

京沪穗土地增值税有差异原本主要针对房地产开发企业以及花园洋房、别墅类物业的土地增值税，现已覆盖至京、沪、穗三地的非普通住宅。但是，由于此项税收征收额度尚存可变通的地方，可以按照四级超额累进税率计算，也可以采取核定征收的方式计算，因此其对市场的作用力可被降至最低。对此，有专家分析认为，土地增值税其实只是对当前房地产市场进行适当的降温。三地恢复征收土地增值税 近日，上海市地方税务局官方网站正式公布了《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》，规定从2007年7月15日起，针对非普通住宅转让行为开始恢复征收土地增值税。这个此前仅仅只是针对房地产开发商以及别墅等少数物业的税种，现已覆盖到了二手房交易环节。 其实，上海并非第一个宣布针对二手房交易环节恢复征收土地增值税的城市。此前，广州、北京已经宣布开始征收这一税种。据了解，北京在去年12月1日就已经开始征收土地增值税，而杭州也在经历了一波三折之后，最终在今年2月份开始征收该税种。 广州早在去年9月14日就开始针对非普通住宅转让环节开征土地增值税，其征收时间还要早于北京、上海两地。 广州土地增值税税率最高 就各地对土地增值税政策的执行力度来看，广州最为严格。根据京、沪、穗三地的规定，目前均只是针对非普通住宅转让环节征收土地增值税，普通住宅转让环节则暂不征收。如上海规定：个人转让普通住房的，暂免征收土地增值税，这在北京、广州两地也是如此规定的。不过，三地在执行力度上，存在一定的差异性。综合比较，广州最为严格，北京次之，上海则比较宽松。 广州执行力度最为严格主要表现在两个方面，其一是没有设置减免和免征条件，其二就是税率最高。 广州市目前还没有设置减免和免征条款，也就是说，在广州转让非普通住宅，只要物业增值，则必须缴纳土地增值税。而北京、上海则不同，两地均设定了相应的条件，符合条件者可减半征收或者免征。北京、上海的优惠范围包括：个人因工作调动或者改善居住条件转让非普通住房，居住满5年的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收；居住未满3年的按规定征收。 广州的税率最高，如不能提供购房发票者，按照总房价的3％征收，而这要与上海的0.5％相比要高得多。 京、沪、穗三地对土地增值税均采用两种方式来计算，即有发票与无购房发票两种情形。如果有购房发票，则按转让时取得的增值额实行四级超额累进税率计算征收，在这方面三地没有区别。 但对于不能提供购房发票的情形，各地的税率则有所区别。广州最高，达到总房价的3％；北京次之，为1％；上海最少，只有0.5％。也就是说，在穗、京、沪三地同样是转让一套总价300万元的“豪宅”，广州须征收9万元的土地增值税，北京为3万元，而在上海则只有1.5万元，仅广州的六分之一。 由此可以看出，土地增值税对京、沪、穗三地楼市所形成的作用力明显不同，广州最大，北京次之，而对上海的影响则最小。 此外，各地对普通住宅的认定条件还包括房价因素，因此不仅仅只是针对大于140平方米的物业征收土地增值税，如果相应的区域内，由于价格超过了普通住宅标准，那么在转让过程中，也须缴纳土地增值税。如在上海市内环线以内，如果单价超过了17500元／平方米，不管是否超过140平方米必须纳税。 对市场影响仍然有限 与二手房个税一样，土地增值税也存在避税空间，所以总体上对市场影响仍然有限。土地增值税的恢复征收，业内人士的看法集中认为主要是为楼市降温。就上海目前的情形来看，在刚刚过去的5月份，楼市出现了量价齐升的景象。与之伴随而来的还有排队购房、开发商捂盘等现象重现沪上楼市，楼市似乎又现过热迹象，房价走势变得微妙起来。易居房地产研究员高级评论员杨红旭表示，从目前来看，政府稳定楼市的意图还是很清晰的，因此在二手房个税之后，“改道”从非普通住宅方面着手，提高交易成本，进一步抑制投机行为。 但是，由于土地增值税也并未从严征收，对于税率的选择可以灵活控制，因此不排除卖家避重就轻。记者在与广州的中介人士交流时得知，自从广州开始征收土地增值税以来，所有涉及该税种的卖家均接受“无购房发票征收总房价3％”的方式。 我们以一套总价在300万元的物业为例来说明两种计算方式的不同之处，假定这套物业增值50万元，增值额未超过扣除项目金额50％的，属四级超额累进税率第一档税率。如无购房发票的按照总房价的3％计算，即300万×3％为9万元；如果按照有购房发票的按累进制征收的话，计算方式为增值额×30％，达到15万元，两相比较，选择前者要比后者少付6万元的税款，肯定是选择前者方式的居多。 如果在上海，其具体情形又如何呢?同样以上述案例来进行说明。如果不提供购房发票，按照上海现行的标准，仅以0.5％的税率来计算，为300万×0.5