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对我国商业银行房地产开发贷款风险及其防范思索[摘要]本文在简单论述了银行内部在管理信贷资金存在风险的基础上，时如何化解商业银行的信贷风险进行一定的实证分析，指出通过建立风险和资本约束的信贷经营模式、注重房地产贷款项目管理、拓展工程投资顾问业务、加强抵押物价值管理等解决商业银行房地产信贷风险的措施。 [关键词]房地产　贷款风险防范　相关分析 报告显示，当前房地产开发贷款增速明显加快。2009年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元；年末余额同比增长307％，增速比上年末加快20.4个百分点。如此大规模的房地产贷款，将会在哪些方面存在风险?以下就此进行分析。 一、银行房地产信贷存在的风险 房地产业是典型的资金密集型产业，商业银行的贷款是房地产业发展的主要支撑。因此房地产贷款风险成因除了其市场、政策、客户等外部因素之外，还必须从商业银行内部层面进行分析。 (一)不对称信息是风险产生的主要内困 贷款是商业银行与客户之间的商业行为，因此对银行而言，控制风险的源头除了宏观经济形势变化、政策调整之外。关键在于自身对开发商和开发项目的判断选择。 市场交易主体之间的信息不对称是市场经济的普遍现象，但是在不同的市场主体之间产生信息不对称的原因又是各不相同的。造成和加剧银行与房地产开发商之间的信息不对称的原因可以归纳为以下几方面：一是银行与房地产开发商之间的信息源占有不对称；二是高收益、高负债率客观上造成开发商产生道德风险的动机；三是贷款规模急速膨胀与银行管理能力、制度落后的矛盾加剧了信息不对称的程度。 (二)贷款增长方式存在的障碍 商业银行一反前几年的“惜贷”而一举变为积极放贷，除了由于放贷的外部经济环境有所改善外。更主要是与商业银行自身经营机制出现的一些新变化有关。首先，银行业内的生存竞争加剧，各银行对市场份额展开激烈的争夺，市场红火、资金需求旺盛的行业已经成为各家银行主动寻找客户的买方市场。其次，商业银行内部考核标准的变化，导致商业银行经营策略与以前相比大为不同。银行的内部激励机制一直是影响银行信贷的最重要的因素，各行纷纷加强利润指标考核，奖金与利润挂钩比以往显著加强。以利润考核目标为核心的内部激励进一步推动大量银行贷款投向资金需求量大、上下游关联性强(如建筑建材业以及个人住房消费)、贷款期限长利息收入高的房地产业。同业间相互竞争使部分银行为争抢客户做大规模而不惜恶意竞争。 商业银行内部管理上存在一定的风险，接下来就风险的化解措施，进行一定程度探讨。 二、商业银行防范和化解房地产贷款风险的措施 防范和化解房地产贷款风险，离不开国家宏观政策的正确指引，规范的房地产市场体系和行业监管，土地供应和城市规划调控，产业政策和金融政策的配合，以及社会诚信体系的不断完善，可以说是一项全局性的系统工程。本文主要从商业银行管理的角度作一些分析。 (一)建立风险和资本约束的信贷经营模式 如何处理业务拓展与风险防范的关系是长期以来困扰银行经营管理的重要问题，突出发展时忙于抓分额抢规模，担心因规范管理而丢失客户：问题集中暴露时往往才集中清理限期整改，陷入“一统就死，一放就乱”的怪圈。“在规范中发展，在发展中规范”的口号虽然提了多年，事实上却成为空话，问题的根源在于落后的信贷经营理念和体制。 以下，就当今世界上公认的最核心和最有效的风险管理技术和手段。风险调整的资本利润率RAROC=(利润－预期损失)(经济资本对房地产信贷的业务导向作用作实证分析。 风险调整收益RAROc=(利润－预期损失)(经济资本 可简化为：经济资本K=非预期风险损失之和进一步引入经济增加值最大化的问题，即在最低资本收益率给定的情况下利润的最大化。 经济增加值=利润一经济资本+回报率 通过上式可知。要获得经济增加值最大化，必须要争取占用较少经济资本。由于银行各部门、分行或业务存在多少风险就有多少非预期损失，就应该分配等额的经济资本，这就要求要大力发展占用较少经济资本(即低风险)的业务品种，对不同的信贷业务依据经济增加值大小而不仅仅是市场需求制定以下不同的控制策略： a　业务扩张策略 b　业务收缩策略 c　业务保持策略 2004年初，某银行根据经济增加值法对部分重点贷款产品进行了贷款效益分析，测算如下： 上表计算基于以下条件：一是平均新增100万元贷款；二是最低经济资本回报率为12％；三是资产质量稳步转好，假设不良贷款余额与年初持平。 从上表结果中可以得出以下启示： 第一，个人住房贷款的经济资本回报率最高，是当前需要鼓励和发展的贷款品种。 第二，贴现业务利率最低，账面收入最少，但由于风险小、