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房地产物业管理纠纷现状之思索摘要：随着房地产业的迅速发展，人民生活水平的不断提高，与之应运而生的物业管理行业呈现出勃勃生机的发展势头。但是物业管理纠纷新问题也随之产生，广大业主的合法权益没有保障，物业管理业难以规范化、制度化，和谐小区难以形成。 关键词：物业管理纠纷 表现形式 成因分析 解决对策 近年来，随着房地产业的迅速发展，人民生活水平的不断提高，与之应运而生的物业管理行业呈现出勃勃生机的发展势头。作为微利性的物业管理，较低的行业风险和门槛吸引了社会大量的资金、人才的进入，推动了物业管理市场化的进程。但是物业管理纠纷新问题也随之产生，广大业主的合法权益没有保障，物业管理业难以规范化、制度化，和谐小区难以形成。物业管理纠纷引起学者、国人、政府的思考，在此，笔者本着实事求是，从实践出发，客观地梳理概括了物业纠纷的表现形式并分析物业管理纠纷的成因，提出物业管理纠纷的解决对策。 一、物业管理纠纷的表现形式 首先，我们来客观的总结并分析当前物业管理纠纷的表现形式。近年来，物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的，愈演愈烈，类型多样，主要存在如下争议： 1．物业管理公司向业主或使用人追索物业管理费及滞纳金的纠纷。部分业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等原因为由拖欠物业管理费，以此作为“维护”自己权利的主要手段。这类案件在物业管理纠纷案件中占了大多数。 2．业主委员会更替、业主或业委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷，物业管理项目接、撤、管引起的纠纷。此类纠纷目前较为突出，如前任和现任业主委员会对各自合法性的认同、相关资料的交接发生的纠纷；前任的物业管理公司不退管、新的物业管理公司进不来，前任物业公司不移交相应管理资料等。 3．业主委员会、物业管理公司起诉业主纠正违反业主公约行为的纠纷。针对业主、使用人是否遵守法律、法规、业主公约，合理安全地使用物业，业主委员会、物业管理公司在建议整改未果的情况下，通常通过起诉方式解决纠纷。 4．因物业管理公司侵占业主共有物业引发的纠纷等。如物业管理公司擅自在电梯、屋顶、外墙等共用部位、共用设施设备设置广告、基站等所得收益，占有共有用房擅自出租及共用场地的停车收费等归属产生争议。 5．因物业管理公司服务质量问题而引发的要求提高服务质量、履行管理职责的纠纷。如共用部位和共用设施设备修缮、房屋修缮费用承担，共用部位、共用设施设备维修基金设立、使用、管理过程中发生的纠纷等。 6．业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财产损失的纠纷。如小区内自行车、电动车、机动车被盗，有的属物业专门安排人员看管，有些发生在小区地面停放、无专人看管，业主起诉物业管理公司未履行职责，要求赔偿，导致诉讼。 7．前期物业管理纠纷。前期物业管理纠纷主要是开发商在物业交付过程中引发的争议，主要有开发商未移交或移交不清，图纸资料不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的争议；开发商未兑现减免物业管理费、交付配套设施的承诺或存在延期交楼、房屋质量问题引发的争议等。 二、物业管理纠纷的成因分析 1、物业管理方面的法律、法规不够完善和细化。 在司法实践中，由于现行法律、法规对该领域的调整相对滞后，缺乏相应完整的理论体系的支撑，在涵盖性、合理性和科学性上还存在诸多不足，是此类纠纷频发并难以处理的一个主要原因。目前国务院物业管理条例规定过于原则，缺乏可操作性，导致业主与开发商、物业管理公司之间责、权、利不清，不仅容易诱发纠纷，而且纠纷产生后往往处理难度较大。最根本的是，物业管理的法律基础――建筑物区分所有权制度在我国法律中尚未得到充分适用，导致了物业管理中机制、规范、意识方面的多重问题。前不久，刚刚通过的《中华人民共和国物权法》在一定程度上解决了这一问题，但从立法到法律真正得到准确、具体的适用还有很长的路要走。 2、物业管理公司的物业管理服务质量参差不齐，人员素质偏低。 一些物业管理公司经营不规范，管理服务流于形式，没有真正的物业管理质量标准，采用“业主提出、随即跟进”的方法，而不是以“预防在先、主动服务”的理念提供物业管理、服务。物业管理公司如果没有内部质量监管措施，以及对工作人员物业服务的惩罚、奖励模式，物业管理服务质量就很难得以保证。 应当指出，物业管理行业有其特殊性，工作人员综合素质要求较高，但是笔者发现，有的物业管理公司的工作人员存在下述问题：物业经理学历偏低，多数为半路改行从事物业管理工作，未取得物业管理师职业资格证书，且常常以物业管理者自居；还有，保安、保洁、车辆管理人员年龄偏低，形象欠佳，很多来自农村剩余劳动力，根本没有树立长远为业主服务的心态，一旦自身出现好的