房地产调控既是攻坚战也是持久战.docVIP

房地产调控既是攻坚战也是持久战2010年以来,为遏制房价过快上涨,中央和地方政府密集出台了一系列的调控政策,准确把握中央房地产新政的精神实质,尽快化解一些社会误解,对于统一思想,科学把握政策执行的原则、力度和节奏,及时发现市场的新变化、新问题,并采取有效的应对至关重要。 当前对房地产新政的三个误解 误解一:调控房地产市场就必然打压和伤害中国经济。近10年来,我国房地产投资年增长都保持在20%以上的水平,一些地区房地产业对GDP增长的贡献在2个百分点甚至更高,房地产业已经成为很多地方经济发展的支柱产业,成为地方财政收入的主要来源。房地产新政会不会伤害中国经济增长?房地产新政不会得到有力的执行,到底能执行多久?一种可能的路线图是:新政实施导致市场成交量迅速下降,继而消费者观望加剧,导致开发商对房地产固定资产投资急剧下降,并带动相关行业增长下降,GDP增长的指标不保,土地流拍又形成地方财政增收的压力,地方政府开始对新政执行的信心动摇、力度下降、节奏放缓,甚至出现“上有政策、下有对策”的局面。 误解二:收紧房地产信贷的目的就是为了打压房地产市场。从历史经验和市场表现来看,对房价和成交量影响最直接最有效的无疑是房地产信贷政策。2007年11月实行“第二套房”贷款政策后,恰逢国际金融危机的冲击,08年全国房地产市场出现了普遍性的“价跌量减”,部分地区还出现了购房人集体退房和按揭“断供”、“地王”退地的现象。2008年底为应对国际金融危机的挑战,中央实行了积极的财政政策和宽松的货币政策,2009年在巨量信贷资金推动下低首付和利率7折的“杠杆作用”产生巨大的“赚钱效应”,房价出现了始料不及的急涨。因此在执行了一年左右后,2010年中央实行有史以来最为严厉的紧缩性房地产信贷政策就成为必然。 那么,新政会不会再次导致房价的快速下跌和成交量的迅速萎缩?有人形容当前的房地产信贷政策对房市是釜底抽薪,因而怀疑新政能执行多久?何况在银行系统激励约束考核方式不变的情况下,信贷员为了奖金、商业银行为了利润,会不会在政策“风头”过后,继续和购房人合谋,与监管部门玩“猫捉老鼠”的游戏。 误解三:政府采取部分行政措施是对市场经济的不当干预。本轮房地产新政的一个突出特点是实施了一系列严厉的行政手段,比如住建部要求开发商必须一次公布所有房源、并明码标出每套房的价格,北京市还采取了限制居民购买商品房套数等做法,江西等地强制要求公布开发成本等等。这些做法引起了广泛争议,有学者认为这是政府行为对市场经济的不当干预,他们认为在社会主义市场经济体制下,应该让市场去调节住房的供给与需求,政府无权进行干预,即使干预,短期可能会有政策效应,长期只会让市场环境和价值体系更加混乱。有观点担心“认房不认贷”的做法会伤害自住型和改善型住房需求,2009年我国房地产市场年交易量接近2008年的2倍,就算投资和投机性购房比例是50%,也还有一半的自住或改善性的消费者,因信贷政策的大起大落造成的房价下跌和还贷成本快速增加会不会导致这一部分购房人的巨大利益损失,或将不堪重负。 对新政的误解或已引起社会预期的混乱。4月29日住建部下发经济适用房新规后,北京昌平等地出现了居民通宵达旦到政府部门排队申请“住改商”的现象,据媒体报道,第一天就去了7000多人,为避免出现群体性事件发生,公安、卫生部门都派员到现场维持秩序。这样的恐慌在不到5个月的时间至少发生3次,第一次是2009年年底,在房地产税费政策调整前,居民突击买卖房屋,通宵达旦到房管局办房屋过户手续,第二次是银行宣布收紧信贷之前,购房人突击找关系、托人情办理贷款手续,享受原有的首付和利率优惠,而在新的信贷政策陆续出台后,又要四处找人借钱凑首付,否则就只能退房陪上违约金了。而北京通州地区的房价暴涨暴跌使人心惊肉跳,据报道某楼盘在半年之内均价从18000元/平方米涨到25000元/平方米以上,而在新政出台后其新推盘价格又回调到22000元/平方米左右。到底该不该买房(卖房)?什么时候才能买房(卖房)?消费者普遍感觉心里没底。 另一方面,各地方政府也担心新政是不是到房价控制住后就要取消,或者是在GDP和财政增收指标受到影响后,就会悄然松动,最近广州、杭州、重庆等地陆续出台落实国务院政策的细则引起了社会的广泛议论,认为一些地方在贯彻中央政策上只是“温柔有余刚性不足”。而对宏观政策预期的不确定性也确实使地方政府和部门的工作难度加大。如何未雨绸缪应对可能的政策调整?地方政府对新政执行的信心和力度在飘摆,并抱有“相机调整”的思想。 房地产调控既的必要性和重要性 因此,充分认识本轮房地产调控对于实现我国宏观经济持续健康发展的必要性和极端重要性,进一步认识贯彻落实新政的长期性和艰巨性,坚定执行的信心,尤为重要。