房地产暴利时代终结得太晚了.docVIP

房地产暴利时代终结得太晚了资质差、市场竞争力弱的房产开发商濒临淘汰，而具有市场竞争力的开发商则能够脱颖而出。这样的优胜劣汰提升了整个行业的活力，从长期看其实是降低了产业发展的风险 国家统计局日前发布的经济述评称，无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，目前都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达十年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。” 国家统计局对于房价走势的论述可谓掷地有声，同时也使得有关房价问题的争论达到极致。与统计局观点不同的是，在之前的言论层面上，房地产市场的救市呼吁才是市场的主要论调。从深圳房地产千亿断供传闻，到各地的土地流拍、开发商面临倒闭，乃至对于相关地产金融风险的分析，无不在放大着房地产市场波动的风险，甚至直接将房地产市场的波动引向金融风险与经济衰退等重大问题上。 房地产市场价格的些许波动即引发了业界的巨大不安，这与之前房价持续暴涨时，公众利益受到侵害却长期无法得到弥补，形成强烈反差。据此来看，房地产市场暴利时代的终结其实是太晚了。而从房价下跌的市场风险看，不仅不会影响金融市场的稳定，反而有助于行业长期健康发展。 美国救市中国就得救，是谬误 救市论者引用美国政府针对次贷危机的一系列干预措施，据此认为国内调控部门也应该对房地产市场施以援手。这一逻辑推理存在明显谬误。美国次贷危机从表面看是房地产市场衰退使然，但美国政府的救市举措却绝非单单为了挽救房地产市场衰退，其根本意图是避免房地产市场风险放大到金融市场当中。此次危机之所以被命名为“次贷危机”，正是由于次贷等金融产品的作用，实现了房地产市场风险向金融市场风险的放大。所以，维护金融市场稳定，才是美国政府直接干预的根本原因。 反观国内，尽管目前部分地区的房地产价格出现了波动，但是由此而蔓延到金融市场，乃至威胁整体金融市场稳定的风险却并不明显。其一，房地产贷款规模在全部贷款总量中所占比重并不大。统计数字显示，银行房贷（包括个人贷款和开发贷款）只占银行贷款总量的不到20%。因此，即便房地产市场出现一定的坏账，也并不意味着银行风险随之急剧放大；其二，国内房地产市场与资本市场间并未形成明显的纽带关系。在美国，大量的次级贷款和资产证券化项目，把房地产市场和资本市场走势联系起来，房地产市场的衰退直接引发了证券指数的暴跌。而在国内，类似的金融环境尚未成形，也就隔断了房地产市场向资本市场的风险转移。 用房价收入比衡量房价 面对关于房价问题的诸多声音，需要明确判断的是，目前中国房地产市场价格究竟是高还是低。对于这一问题，理应从自住和投资两个角度来分别判断。对于前者，从国际惯例来看，衡量房价是否合理的最重要标准，就是房价收入比。而以此为标准，即便是在本轮房价下跌最为明显的深圳，其房价依然处于较高状态。数据显示，5月份该市一手房交易均价为11014元/平方米，而深圳人均可支配收入不过每年2万元多一点。按照三口之家、购买90平方米住宅计算，房价收入比仍然在15倍以上，远高于国际公认的3～6倍的水平，房地产市场自主需求的泡沫清晰无疑。而对于投资需求，不能等同于投机市场需求。长期房产投资的市场泡沫衡量，目前常用的衡量方法是房屋出租回报率。与楼价不断飙升形成鲜明对比的是，各地的房屋出租价格几乎都是原地踏步。上海一些高端住宅的出租回报率仅有4%，这一投资回报水平甚至远不及同期的通货膨胀率。 房价收入比这些看似简单的衡量工具，往往也是最有效的，它能够让我们准确地判别房地产“救市”论究竟是否正确。近期有很多呼吁房地产救市的言论，都引用了美国针对次贷危机的救市举措，甚至以近期美国国会通过援助法案等为例证，呼吁国内也采取相应的“救市”政策。其实，这样的对比根本站不住脚，完全忽略了两国房地产市场的巨大差异。事实上，在1975～2005年长达三十年时间内，美国平均的房价收入比始终在4倍左右。即便是在2005、2006年的美国房地产市场“泡沫”期，美国的房价收入比也没有超过5倍，这一比例甚至不足国内房价水平的一半。但即便如此，美国房地产市场还是陷入到了衰退之中，并且最终引爆了次贷危机。 全行业暴利局面不可能持续存在 不仅如此，房地产市场的适度波动，反而有助于整个行业的持续健康发展。始于1998年住房改革的房产牛市行情，持续至今已经达十年之久。业内近6000家房地产开发商享受着长达十年的暴利，也习惯了市场的只涨不跌。这种状况的长期持续，最终使得市场优胜劣汰机能几近丧失。自去年10月以来，房地产市场逐步进入到供求平衡观望期，一些资质差、市场竞争力弱的房地产开发商濒临淘汰，而一些具有市场竞争力的开发商则能够脱颖而出。这样的优胜劣汰提升了整个行业的活力，从长期看其实是降低了产业发展的风险。 在有房不愁卖的时代，房地产