控制好现金流坚持长线投资.docVIP

控制好现金流坚持长线投资寻找“看涨型”房产绝对不是盲目追涨。在当前的市场状况下，购房者首先要树立长线投资的思维，并在此基础上根据自己的实际情况，因人而异、量力而行地做出选择。 树立长线思维是前提 说了那么多“看涨型”房产的道理，许多投资者肯定会有一种蠢蠢欲动的感觉了，不过看涨绝对不是盲目追涨，在踏上寻找的“征途”之前，我们首先还是要对当前的市场状况做到心知肚明，这样才能有效地规避其中所存在的风险。 从目前来看，楼市已经进入了低迷盘整期，在未来有些区域房价还有出现调整的可能，然而从另一方面来说，这反而给了我们更多观察市场的机会。在这种情况下，购房者首先要多多留意市场的变化情况，在此基础上对楼盘的特征多作比较和分析，然后抓住时机购买到物有所值的房产。多做“功课”才能淘到好房，随着时间的推移这个效应就会慢慢地显现出来。 除此之外还有一个重要前提，那就是当前购房一定要树立长线思维，而不是寄希望于获得短期的差价空间。其实购房要从三个方面考虑其成本，一是投入，二是支出，还有一个方面就是机会成本。在目前的情况下，由于此前房价的不断高涨，一套房产的初期资金投入可以说已经相当大了。而从支出的情况来看，营业税和个人所得税的严格征收大大提高了楼市的交易成本，而且持有房产也要支出像物业管理费等费用，再加上契税、交易佣金、贷款利息等等，如果再考虑投入资金机会成本的话，一套房子要上涨20％才能保证我们的盈利空间，所以短期的差价投资已经没有可能了。 但是从另一方面来看，楼市与股市是绝不相同的两个市场，楼市的发展无疑具有较长的周期性。许多历史经验已经表明，通过在市场低迷期长期持有优质物业，其所带来的回报还是相当丰厚的。 控制好现金流是关键 其次，对于购房者来说，控制好现金流也是一个关键要素，它是决定你能否长期持有优质物业的经济基础。房产与其他投资不同，由于大部分人买房都是依靠贷款的，每月的还贷是他们必须要面对的现实问题。由此其持有房产期间的现金流能否保持有效运转是相当重要的。如果由于种种原因发生资金链断裂，所谓寻找“看涨型”房产那也只能是空中楼阁。 有一位“过来人”说得颇为形象：“再好的物业也不能忽视持有期间的成本。”持有房屋的过程中会发生各种成本费用的支出，其中可分为资本性支出和物业性支出两大类。从资本性支出的角度来看，其主要的构成就是在持有期间为贷款而付出的本金和利息；而物业性支出的种类就比较多了，其中主要有物业管理费、装修费的折旧等等。 有些购房者持有多套房产，希望能够“以租养贷”，或者等房价涨上去后抛出获利。但是市场风云变幻莫测，特别是在楼市的低迷期，房子抛不出去捂在手中就会面临巨大养房成本。而在另一方面，由于购房者自身收入的变化也会对现金流产生影响，有些投资者购房时资金链绷得太紧，一旦发生变化，收入减少支出增加，原来尚能保持畅通的现金流无疑就失去了源头活水，家庭财务由此就会陷入危机。 因人而异做选择 最后，作为一项长期的投资行为，购房也要因人而异地做出决定，其中量力而行同样也是不能忽视的。一般来说，买房按揭的月还款额不能超过月收入的50％。也就是说，借款者的月收入必须是月供的两倍。但从量力而行的角度来说这只是一个最低限，最为合理的收入使用分配应该是收入的30％～40％用于生活支出，10％可用于投资或保险，30％用于每月的房贷还款，剩下的20％用于储蓄。这样的比例划分可以在维持原有生活水平的前提下买房贷款，达到合理理财目的。因为按国际通行看法，月收入的1/3是房贷按揭的“警戒线”。 此外，在当前的市场情况下还有几点要注意：一是当前房地产市场的交易税费比较高，这个成本已经在购房时占有了不小的比例，达到了10％左右，购房者一定要把它们也计算在内。二是贷款年限不宜太长或太短，还款年限选择15年至20年较为适中。若贷款年限过短，还款压力相应较大；而贷款年限过长，受加息等政策影响会加大。三是善用公积金。有住房公积金的购房者，在购房时能用多少公积金就尽量用，就算工作不久，公积金较少，能用则最好用，起码也可少付利息。 1