推进公平正义是解决住房问题根本.docVIP

推进公平正义是解决住房问题根本在市场经济条件下，由于不动产的不可移动性和住房作为商品的双重特性――既是必需品同时又是投资品，住房市场从来就是一个区域性特征明显的市场，也是一个不可能完全自由竞争的市场，因此，保证住宅市场的公平正义既是政府的天职，又成为各级政府干扰市场的最好的理由。 解决中国城乡居民的住房问题，保持住宅和房地产业的持续健康发展，应始终坚持公平正义。那些认为只要完善了住房保障制度，就实现了住房的公平正义的认识，显然是片面的。只有认真转变政府职能，坚持决策的科学化、民主化，强调不同主体的广泛参与，平等体现不同主体的利益诉求，才能全面推进住房领域的公平正义，最终实现社会的和谐和百姓的安居，本文就此提出了一些具体的政策建议。 一、解决中国住房问题必须体现公平正义 政府应不应该或者可不可以干预住房市场？这一命题从理论上并不难破解，因为答案是肯定的。在市场经济条件下，由于不动产的不可移动性和住房作为商品的双重特性――既是必需品同时又是投资品，住房市场从来就是一个区域性特征明显的市场，也是一个不可能完全自由竞争的市场，因此，保证住宅市场的公平正义既是政府的天职，又成为各级政府干扰市场的最好理由。不仅西方发达国家如此，在中国社会主义市场经济体制下，也不例外。 纵观改革开放30年来中国住宅产业的发展，特别是1997年取消住房福利分配，实行住宅供给和分配的市场化、货币化以来，围绕着政府对市场的宏观调控，以及经济适用房政策等问题的论争，一直就没有间断。特别是在房价连年持续上涨的情况下，解决最广大居民住房问题成为社会关注的焦点，并引发了对中国住房市场化和完善住房保障制度的深刻反思。 2007年8月，国务院召开了全国住房工作会议，明确要求把解决城市低收入家庭住房困难，作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。其根本的指导思想就是：“政府解决住房问题必须体现公平正义。” 我们欣喜地看到，各级政府已经做出的成绩和正在进行的艰苦卓越的努力，特别是通过立法体现公平正义。2007年3月十届全国人大第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》明确，在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家、集体，还是私人，对他们的物权都应当给予平等保护。这就使商品房、经济适用房、廉租房等不同形式的住房，尽管产权性质可能有差异，但从法律地位上，全体公民都享有依法取得必要的居住条件的权利，其房屋也依法受到法律保护。为落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，2007年11月国家建设部、国家发改委等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》，从保障方式、保障资金及房屋来源、申请与核准、监督管理、法律责任等几个方面，对廉租住房的管理进行了规范；2007年12月建设部、国家发改委等七部门又联合发布了《经济适用住房管理办法》，从建设管理、价格管理、准入与退出管理、监督管理等多方面对经济适用房制度进行了全面的完善。 在完善住房保障制度建设的立法中，实现公平正义主要体现在：确保住房保障理念的公平性;实现不同收入阶层在保障范围和保障标准上的公平性，即“准入机制”的公平正义；实现保障性住房建设和配售的公开、透明、公正、公平，即“实施机制”的公平正义；实现保障性住房的再流通上的公平性，即“退出机制”的公平性。据说，国家住房和城乡建设部已经联合有关部门起草《住宅保障法》等法规，不久将来，中国住房保障制度建设的相关问题，将从国家法律层次加以明确。 二、中国住房保障制度的完善并不能全面体现公平正义 那么，完善了住房保障制度，住房问题中的公平正义真的就完全解决了吗？笔者认为，当前，解决住房问题的公平正义至少还应该包括另外两个方面的内容： （一）科学界定政府干预的边界，使政府行为做到“既不缺位，也不越位”。 首先，住房商品的复杂性造成了中国房地产市场存在明显的信息不对称，这将增大交易成本并降低市场效率，从而造成市场交易不活跃，也可能导致道德风险和逆向选择。比如，近年来，开发商惯用的“假按揭”、“捂盘”、发布虚假销售信息、搞概念炒作、形成价格合谋等现象时有发生。其次，由于土地供应的有限性、住房的不可移动性以及产品的差异性，在特定的区域或时间周期内，住房市场容易产生供需失衡，甚至出现部分或地域性的垄断。国外的研究也表明，住房市场经常是卖方（出租方）垄断的市场，即卖方（出租方）拥有更大权利的市场。市场失衡的极端情况就是市场出现明显的泡沫。泡沫本质上是一种价格运动现象，房地产市场泡沫就是由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，房地产泡沫如果再与房地产抵押贷款结合起来，则泡沫会借助金融的