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论房地产企业财务管理措施摘要：房地产地产行业是一个资金密集型的行业，资金是房地产企业生存和发展的命脉，因此对于房地产企业而言制定计务战略的重点就是要合理确定企业筹资、资金管理和并购等方面的策略，以及各项策略之间如何达到相互匹配的问题。 关键词：房地产；财务管理 改革开放尤其是1998年房改制度逐步完善以来，我国房地产业--取得了举世瞩目的发展，住宅政策的改变和人们生活条件改善需求的蓬勃发展，创造了一个巨大的市场，使住宅产业有着一个非常广阔的空间。作为公司方来说，在提高房地产企业开发和经营的整体水平和竞争力的过程中，就必须正视和重视控制财务风险和减少成本问题，以争取房地产投资的可靠、可行和更具效率。所以加强对我国房地产开发企业、特别是对大的房地产开发企业的财务控制研究十分必要1。 一、资金来源控制 旁地产企业的资金来源渠道主要有外部筹措资金以及销售收入。 1　外部筹措资金 为了降低企业因贷款产生的风险，减少地方公司盲目贷款。房地产公司可以规定，企业内所有贷款，都必须经企业总裁同意。另外，除了对贷款进行统一审批外，房地产公司对贷款的借入、归要进行统一的登记、管理。在贷款到期前就与项目开发公司进行沟通，为归还贷款做好准备工作。当项目开发公司出现归还贷款资金紧张时，由企业公司根据实际情况在企业范围内统一调度资金，确保能到期归还贷款。笔者所在的公司一直按照以上的制度执行，所以至今笔者公司未出现过逾期贷款。由于对贷款进行集中统一管理，可以加强企业对贷款的监督，减少了地方公司的盲目贷款，所以能够降低企业内负债风险，减少资金占用成本。 由于国内资本市场对于房地产企业的限制性规定，房地产公司可能在短时间内无法通过国内资本市场筹描资金。资本市场的不通畅，使得房地产公司对于资金的需求主要依靠银行贷款来解决，这样一方面使负债率提高，增加了经营的风险性，另一方面也增加了贷款的难度。筹措大规模项目开发所需资金，成为房地产公司重要工作。 2　销售收入 房地产开发企业的销售收入主要分两种形式，一是在商品房交付使用之前的收入叫做销售预售款；二是在商品房已经建成可供交付时产生的正常销售收入。 销售预售款是房地产企业在商品方交付使用之前，预先向购房者收取的房款。对于购房消费者而言，由于可用相对低价获得房产，而且具有相对宽余的选择余地，所以预交房款对于购房消费者具有一定的吸引力。而对于房地产开发企业而言，通过预售房屋可以提前获得销售收入，从而可以补充以后投资所需要的资金。而且可将部分市场风险分散到购房消费者中，提高了房地产开发商的积极性。 第一、收取内部认购费。为了提前营销，锁定客户，在未办理预售许可证的情况下，向意向客户收取较少的认购费。内部认购费对双方具有较弱的约束力，虽然是企业收回资金的过程，但并不是企业销售收入的实现过程，因此，在会计上，仅作为往来款形式入账。 第二，收取销售定金。在取得预售许可证后，企业可以对外开展销售活动。对于有明确意向的客户，可暂时收取定金，并签订意向协议书。定金对双方都有较强的约束力。由于未签订销售合同，还不能视销售定金为销售收入，因此，在会计上也多以往来款形式人账。 第三，收取购房首付款。对采取利用银行按揭购房的客户，在签订销售合同后，会收到客户交纳的购房首付款，在会计上，记人预收账款，并将以前记人往来科目的销售定金转入预售账款充低购房首付款。 第四，一次收齐购房款。对于一次性收齐购房款，可记人预收账款，并将以前记人往来科目的销售定金转入预售账款充低购房首付款。 第五，收银行按揭款。对采取利用银行按揭购房的客户，为加快销售回款，房地产开发商可提供协助办理银行按揭款的服务，使银行尽J陕审批按揭款后向开发商支付按揭款。收到银行按揭款时记入预收账款科目。 第六，收银行按揭保证金。由于在房屋交付前，购房客户无法办理房产产权证用于贷款抵押，因此部分按揭银行要求，在客户办理完毕房产产权证前由开发商按房屋销售款的一定比例向银行提供按揭保证金，按揭保证金的比例―般为房屋销售款的10％以内。按揭保证金一般以开发商的名义存入按揭银行，未经银行同意，开发商无法使用按揭保证金。为尽快盘活按揭保证金，开发商就必须协助购房客户尽快办理房产产权证。 二、资金使用控制 为了能确保公司资金安全和有效使用，必须在资金的支出流程上和资金使用制度上进行明确。笔者认为，房地产公司可以结合会计法规和自身情况，对资金的管理作出如下规定； (1)遵守不相容岗位相互分离的原则。出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作。任何情况下，都不得由一人办理货币资金业务的全过程。 (2)印鉴分离。财务专用章、企业法人名章必须由不同人员