用足银行房贷政策来买房.docVIP

用足银行房贷政策来买房今年,房价经过年初短暂的下行后再度连续上涨,购房者贷款金额增加,还款压力也相应加大。购房者如能精打细算,制订合理的贷款方案,选择合适的房贷品种,就能节省不少贷款开支。笔者对市场上30余家中、外资银行的房贷政策进行了调研,据此提出一些房贷省钱的建议,供房贷者参考。 订一个省钱的贷款方案 在办理个人贷款业务之前,房贷者首先要制订一个省钱的贷款方案,即选择使用住房公积金贷款、商业贷款或是组合贷款。其中,住房公积金贷款利率最低,且还款自由。以15年房贷为例,目前公积金贷款的利率是3.87%,而在一般情况下商业贷款利率最低为4.158%,两者利差28.8个基点。即使以后人民银行加息,公积金贷款利率的上升幅度也低于商业贷款。因此,房贷者在制订贷款方案时应首先用足公积金贷款的额度,然后再选择商业贷款。 有了贷款方案后,购房者还须选定还款方式。还款方式基本有等额本息和等额本金两种。等额本息还款方式每月归还的本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变,还贷压力均衡。等额本金还款方式每月归还的本金相同,利息逐月递减,月还款数呈先高后低,逐月递减,利息总负担较少。两者还款方式相比,等额本金比等额本息的总还款额要少。对收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的房贷者,应选择等额本金的还款方式。 此外,有一个容易被房贷者忽略的地方是贷款费用。在办理商业贷款时,一般会产生贷款合同公证费、保险费、抵押登记费、贷款合同工本费、评估等费用,总金额有几千元。大部分银行在发放住房贷款时,这些费用都由房贷者本人承担,但也有少数银行全额免去上述费用,因此,房贷时可以选一个收费较为优惠的银行。 多方比较享受低利率 确定贷款方案后,如有商业贷款或部分商业贷款的还须考虑贷款利率的下浮幅度、适用利率的期限档次和浮动方式三大因素。就房贷利率下浮幅度而言,目前各银行对首套房都按基准利率下浮30%执行,但对首套房认定的标准不一。如房贷者购买过多套商品房,只要把之前的房贷结清,有部分银行也认可其为首套房,同意房贷者享受基准利率下浮30%的待遇。房贷者贷款时可以比较多家银行的利率政策,争取享受基准利率下浮30%的利率下限。非首套房的房贷者,比较了各家银行贷款利率后尽可能选择接近基准利率下浮30%的贷款银行。 另一个省钱的因素是适用基准利率的期限档次。一般情况下,期限档次由贷款年限决定,然而,有部分银行为了争取个贷客户,对贷款业务进行了品种创新,如有的银行采取了“3+N”的还款方式。以15年期限档次为例,所谓“3+N”还款方式即贷款后第一个三年采用三年期贷款利率,后12年则采用五年以上的贷款利率。也有银行采用“5+5+5+…”的利率还款方式,即在贷款的存续期内采用5年期贷款利率。今年上半年有银行采用了“3+3+3+…”更优惠的利率还款方式。以上述“3+N”的利率还款方式为例,再加上基准利率下浮30%,前三年的利率为3.78%,低于按5年以上基准利率下浮30%后的4.158%,大大节省了还款利息。 寻找低利率要考虑的第三个因素是利率的浮动方式即调整频率。目前大部分银行约定,如遇人民银行基准利率调整,在下一年的1月1日对贷款利率进行相应调整。也有少部分银行允许客户按借款日浮动,即遇人民银行基准利率调整,贷款利率在放款每满1年后再进行调整。由于我国目前利率处于底部区域,未来有加息的预期。在这种情况下,利率调整的频率越长对房贷者越有利。当然,房贷者如采用固定利率贷款也是个选择,不过,目前只有极个别银行开设固定利率贷款业务,且利率超过6%,即使考虑未来加息预期,似也偏高了。 巧选贷款品种盘活资产 房贷者根据自己的经济实力选择合适的贷款品种也是房贷省钱的一条重要途径。目前银行主要有三类贷款品种可供房贷者选择。对事业刚起步的年青人来说,可以选择“气球贷”。“气球贷”是一种全新还款方式的房贷产品,其利息和部分本金分期偿还,剩余本金到期一次偿还。由于“气球贷”前期还款金额较小,到期后才将剩余贷款本金一次性偿还,其最大特点是月供压力小。年青人开始工作时收入较少,负担不起较大的月供压力,在事业逐渐稳定后收入会逐步提升,5年、10年后收入或将大幅增加,届时完全有能力一次性归还剩余本金。 对事业有成或有一定积蓄的房贷者来说,可选择“以存抵贷”的贷款品种。当房贷者手头有余钱时,可以随时通过网上银行等自助设施部分提前还款或全部提前还款,还款资金当天不用向银行支付利息,由于贷款利率大于活期存款利率,这样可以帮助房贷者省去部分利息。同时,房贷者在需要用钱时可以随时从银行借出,如进行新股申购等。在股市恢复上升时期,打新股收益率大于贷款利率,房贷者可以在新股申购时将钱取出来打新股获取高收益,在无新股申购时将资金转回银行,“以存抵贷”