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调控持续 房地产股几多愁2009年底至今，对房地产行业的调控政策有增无减，房地产政策第二轮调控风暴正在酝酿。不过，基于房地产板块调整时间较长、调整幅度较大、目前动态估值有吸引力等因素，房地产股短期有反弹要求。 2009年大幅飙升的房价引得怨声四起，因此，年底至今，房地产行业政策骤然收紧。在政策影响下，虽然房地产成交量大减，但房价仍在上行。对此，有消息称，房地产政策第二轮调控风暴正在酝酿，房地产公司面临更大的压力。 不过，由于“两会”后政策将明朗，加上房地产上市公司基本面仍然乐观，所以券商行业报告对房地产板块的看法并不悲观。 政策继续从紧 楼市调控“国4条”、“国11条”发布之后，今年以来，北京、上海、南京、合肥、重庆、青岛、广州、深圳等地调控楼市的措施密集出台，内容涉及整顿土地市场、打击囤房捂盘行为、收紧二套房贷、加大政策性住房建设力度等诸多方面，以保证房地产市场平稳健康发展，遏制房价过快上涨的势头。 有关部委规范相关房地产业务的规定也不断出台，如银监会发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，并取消了2009年给予房地产信托的“特惠”政策；银监会提示房屋抵押贷款风险等。 在政策影响下，房地产销量同比、环比均出现大幅度下滑，但价格仍然保持上行的趋势。发改委、统计局调查显示，今年1月份全国70个大中城市房价同比上涨9.5％，环比上涨1.3％。 为此，有消息称，对信贷、财税、企业融资、土地等一系列的调控措施正在酝酿之中，将有更加严厉的后续措施出台。这正映证了温家宝总理日前在与网友交流时所表示的，有决心在本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。 接连打出的政策重拳能否真正让房价稳定下来，恐怕还需要观察。长城证券分析师建议密切关注3～5月份房地产市场的成交情况，因为3～5月份将进入下一个传统销售旺季，也是观测今年楼市人气的重要时间窗口。长城证券预计成交量环比将有明显上升，但同比下降概率较大，预计一线城市降幅在20％～30％，二线城市降幅在10％～15％。业绩今年仍好 在政策刺激下，2009年全国房地产销售形势经历了回暖、畅旺到火爆三个阶段，最终的火爆程度超过了疯狂的2007年，销售面积和销售金额均创下历史新高。2009年全行业销售面积增长51％，销售金额增长83％。 房地产上市公司自然从中大大受益，一改前两年业绩低迷的局面。据WIND资讯的统计数据，在57家发布2009年业绩预告的公司中，有31家预增或略增，其中7家预告净利润增幅在300％以上，10家预增100％～300％，另外还有13家公司扭亏。 而从27家已公布2009年年报的房地产上市公司业绩看，净利润同比上升的有19家公司，其中大龙地产、阳光股份、深物业增幅惊人。有了靓丽的业绩，房地产公司也推出了较丰厚的分配预案(见附表)。 值得注意的是，我国商品房销售采用的是预售制度，2009年的大部分合同销售额将在2010年才能结算转化为营业收入，因此国信证券分析师认为，房地产上市公司2010年的年报将比2009年更靓丽，预计平均增长50％。 从附表看，保利地产、冠城大通、阳光股份等公司的每股预收账款很高。一般来说，预收账款越高的公司，2010年的业绩越有保障。 另外，2009年销售火爆，极大地改善了开发商的现金流状况，货币资金相对宽裕。从附表看，万科、保利地产、泛海建设、新湖中宝等公司2009年年底拥有大量的货币资金，这使它们有继续进行项目开发的实力，同时没有降价的压力。 不过，分析师指出，由于行业政策已转向偏紧，今年销售将难以达到2009年的水平，预计销售将下滑10％以上，而这将对房地产股2011年的业绩产生负面影响。 短期或有反弹 受政策调控的影响，地产股指数从去年12月份以来，下跌了两成以上，不少个股则出现30％以上的跌幅。 目前，房地产板块有所活跃，主要原因是传出证监会对房地产上市公司权益类再融资的审核将于近期重新启动的消息。据悉，从2009年8月开始，已经公告申请再融资的上市公司都没有发布过融资计划得到批准的公告。国金证券认为，房地产公司融资如果放开，对能够实现融资的企业的经营是十分有利的。 不过，由于对房地产市场进行调控的消息占了主流，所以投资者对房地产板块有些畏首畏尾。但未来继续下跌的空间有多大?行业分析师普遍认为将很有限，而短期反弹要求则较强烈。 长城证券行业研究报告表示，在目前的政策环境下，市场表现得犹豫不定，对一些小利好也挣不疑态度，而这正是机会所在。现在的利好因素有：1、3、4月份是房地产股年报密集披露期，靓丽的年报对股价或多或少会产生刺