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委托一代理人制度 改良物业模式艮 业俣 ● 文／童琳 类：即自然人业主和法人业主。前者以自用为主，也可以 通过出租获取租金，除非当地政府主管部门核准许可， 全球知名地产服务商“五大行”的主要收入来源和 一 般不能作为经营场所。后者则可以自用或出租，可以作 利润来源，是受业主的委托代理营销物业所获得的，这 为经营场地。自然人业主，亦即个体业主，一般不能单个 种经营方式就是委托一代理制度。受“五大行”物业服务 与物业服务公司签订契约，而是通过一定的法律程序成 企业经营业务和运作模式的启发，加之改变机制可以激 立业主大会并选举产生业主委员会，再与物业服务公司 发物业经营单位的经营积极性，笔者提出物业管理制度 签订契约。 设计(安排)的变革。 这里需要强调的是，个体业主在业委会与物业服务 公司签约后，不再具备与物业服务公司直接交易而对应 原始制度设计显露缺陷 的那部分法律关系。因为，个体业主从业委会成立那天 当今物业管理通行的运营模式，是物业服务企业提 起，就已经让渡了自己的那部分权利给业委会，业委会则 供自己的产品(服务)，由业主出资购买，而形成一种单 代表全体业主行使他们让渡的权利。也就是说，此时个 纯的商品买卖关系。在制度的最初设计者看来，这种单 体业主的身份已经变化，只是作为物业服务公司的终端 纯的商品买卖的市场交易行为中，供需双方都能够达到 用户、在缴纳物业服务费后接受物业服务公司提供的服 目的。但现实社会中物业管理实际情况却不尽人意，双 务并受到相应的约束。如图所示： 方都不满意、乃至怨声载道的现象很普遍。究其本质原 因，可以发现问题恰恰集中在物业管理的制度设计上。因 为，其一，物业管理并非普通的商品，它有其特殊性，包 括专业性、综合性、持续性等，而物业服务公司也不是一 (契约·协商) 般意义上的厂商；其二，物业管理牵涉到社会管理的诸 业主大会／ 务公司 多方面，绝非一般商业往来关系的提供服务与接受服务 业主委员会 那么简单明了它事实上已经形成一个多种利益攸关的局 面。要破除物业管理的困境，不妨转换 下思路，比如在 (让渡部分 制度设计(安排)上做些调整。 物业管理可以说是社会系统工程中的一个重要组成 部分，它还涉及多方面的利益，且各方的结构关系相当复 终端用户(个体业主) 杂，本文仅就业主类别与利益攸关方这两个视角，略加 解析。 自然人业主的权利被‘让渡” 个体业主在物业服务公司提供的服务过程中凡有涉 根据房屋产权持有人的经济属性，业主可以分为两 及个人或其他个体业主、全体业主共有的财产所有权(如 幼 J L 园