探析我国物业管理制度的立法构建.pdfVIP

百家论坛 | Foeum Ascertain 我国物业 管理制度的立法构建 ■ 文 / 苏文强 业管理在国外已有100多年的历史，经济 物业管理服务收费暂行办法〉等。 社会在发展，人民生活水平不断提高，广 物大群众对物业管理的要求也会越来越高。 物业管理制度立法构建中的重要内容 但是我国目前在物业管理方面的法规，未 物业管理法制建设目前存在的主要问题 能适应当前蓬勃发展的物业管理行业的需要，阻碍了行 1.物业管理法规制度还有待健全：当前从国家到地 业市场的发展。 方各级人民政府和物业管理企业，从不同层次和需要先 后制定了一系列物业管理法规以及相关政策、各项管理 物业管理在我国的立法现状 制度与办法，但还不适应当前蓬勃发展的物业管理行业 物业管理的法律规范主要通过以下形式表现：1.宪 的需要。如对不同管理体制下的房屋管理如何向物业管 法：宪法中关于住宅、城市管理、公民权利等方面的规 理转变，物业服务企业对物业管理的早期介入等等还缺 定和原则，既是公民的基本权利，也是物业管理立法的 乏明确的法律规定。 根本依据和指导思想，是物业管理法律规范的最重要组 2.物业管理市场还有待规范：随着物业管理市场的 成部分；2.法律：我国有多部法律直接或间接涉及物业 出现，用法规的形式规范物业管理市场及其运作就提到 管理，例如，司法方面，《民法通则》的相邻关系制度，即 议事日程上。当前，物业管理市场容量较小，法规制度还 将出台的《物权法》的区分所有权制度，《合同法》的委托 不健全，存在不正当竞争行为。一些物业服务企业是开 合同制度均是物业管理立法的基础，公法方面，《土地管 发企业的子公司，其权利义务往往不明晰等等，妨碍着 理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等法律则包 物业管理市场的发展，需用法规形式规范物业管理市场。 括一些物业管理应该遵循的强制性规范；3.行政法规： 3.业主、业主委员会的作用还有待进一步明确和加 是国务院根据宪法和法律制定和发布的地区性文件。物 强：物业管理的业主自治是通过业主、业主大会和业主 业管理的行政法规，如，《城市私有房屋管理规定》、《物 委员会来实现的。从业主到业主委员会在物业管理中的 业管理条例》；4.地方性法规：是省、自治区、直辖市或 地位、作用及其相应的权利义务，尤其是如何行使这些 全国人大常委会特别授权的城市的人民代表大会及其常 权利义务在法律上还有待于进一步细化。这是当前物业 委会制定和发布的，实施于本地区的规范性文件。地方 管理中的一大薄弱环节。 性法规在我国物业管理发展初期发挥了重要作用，一些 4.有关物业管理的公共契约还有待统一：尽管不同 物业管理先行地区，如上海、广东、海南、江西、深圳等 的物业有不同的情况，但其物业管理的基本原则是一致 已出台了物业管理办法，例如《北京物业管理办法》；5.行 的。有关物业管理的公共契约，最主要的有业主公约、物 政规章：是国务院主管部门、县级以上各级人民政府依 业管理委托合同、业主委员会章