浦东新区售后物业小区绩效考核研究.pdfVIP

本期主持：陆家嘴物业公司理论研究室 浦东新区售后 绩效考核研究 一文／(上海)仇峻炜 物业管理行业的迅速发展使售后物业管理从服务范围狭窄、功能单 展延伸为全方位、多功能的综合服务。然而，随着物业管理市场化运作 断推进，业主要求提高售后物业管理水平的呼声不降反升，售后物业小区服 得绝大多数物业企业管理的产业中既 务水平低下与业主要求的差距越来越大，行业满意率连续几年均在全市多个 有售后小区(指公有住房出售后的小 窗口行业的测评中垫底。近年来，行政主管部门借鉴境内外先进物业管理理 区)，也有普通商品房小区．有的还有 念和方法制定了许多行业行为规范和市场运作法规，力求规范物业企业的管 办公楼、别墅、中高档办公楼、学校、 理、服务行为。众多物业管理企业也通过实施Iso质量体系认证等手段来提高、 医院等，管理物业类型多样。 规范自身经营运作。本文以售后物业管理企业是一个“有限理性”的“经纪 ●物业企业的管理成本不断提高 人”为假设前提，以浦东新区为例进行售后物业小区绩效考核研究，收抛砖 物业管理费的构成通常应该包 引玉之效。 含：人工费；行政办公费；公共设备，设 施的更换大修基金：一般公共设备维修 浦东新区售后物业小区管理存在的问题 保养费；清洁费；保安费；保险费；公用 水电费：税收j其它费用和利润[2]。物 一、浦东新区物业管理现状 业管理成本构成主要是人员工资费用。 ●售后物业占主导，管理多类型 首先，行业服务标准的提高意 浦东新区居住物业面积由1993年的1498万平方米增加到了2001年的味着管理同面积的物业所需服务人员 4202．7万平方米，居住小区954个，其中按公有住宅售后管理标准管理的小的增加。 区有640个，建筑面积约为3082万平方米”】，占新区居住物业总量的73％， 根据2003年《上海市居住物业管 在数量上占据了浦东新区居住物业管理的主体。管理服务对象的主体是广大 理小区经理责任暂行办法》比较执行前 后小区管理所需人员配置和费用支出。 表一从1995年至2004年行业规范要求对照表 假设：一个有建筑面积10万 项目Ⅶ间 1995每 1998正 2001焦 2003生 2004芷 平方米多层住宅的完整小区，共 周一至周六全 周一至 业务接待时间 每周一至五 周一至周六 有1660户，均为二室一厅的售后 天 周日 24小时接待报 房，小区有2个出入通道。实行接 修，365天维修 报修接待 24小时 365天24小时 待365天，维修24小时．应急2小 服务 时，保安24小时值班带巡视，保