物业管理存在的问题及立法完善——评《物权法》及《物业管理条例》的有关规定.pdfVIP

A锋t毒绉 蹬掌前殪 蜥址警趣荐传钧沁颖Q过甓亲善 ——评《物}又法》及《物业管理条例》的有关规定 口 黄 萍 (上海政法学院。上海201701) 摘 要： 《物权法》中的建筑物区分所有权是物业管理的法律基础。已经施行4年的《物业管理条例存在诸多不 足。应在《物权法》的基础上，尽快制定专九的物业管理法，明确界定物业、物业管理争业主的范固以及物业管理中 的各方关系。规范前期物业管理，明确业主大会和业主委员会的法律地位，完善物业管理制度，促进物业管理的健康 发展。 关键词：物权；物业；物业管理；业主 中图分类号：D923．2 文献标识码：A 文章编号：JOD7-8207(20D8)01-0074-04 收稿日期：2∞7_JJ—JJ ‘ 作者简介：黄萍(J9I话一)，女。安徽界首人。上海政法学院法律系副教授，法学硕士。研究方向为民商法。 不同的规定，分别是：(1)住宅的自用部位和自用设备， 2003年6月国务院发布了《物业管理条例》(以下简 称《条例》)，该《条例》于2003年9月1日实行，它的颁布指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的 实施对于规范物业管理行为及协调各方关系具有重要 管理和自用阳台。(2)房屋户内全部可供使用的空间面 积。(3)由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳 的意义。2007年3月16日《中华人民共和国物权法》(以 下简称《物权法》)颁布，该法第八章规定了业主的建筑 台建筑面积三部分组成。在物权法理论上，通说认为专 物区分所有权。对物业管理问题从物权法的角度做了 有部分是指具有构造和使用上的独立性的建筑物部 规定，该法的颁布结束了我国无物业管理法律的历史， 分。[1】(闽)确定专有部分的范围。有四种学说：(1)壁心 具有划时代的意义。但无论是《条例》，还是《物权法》， 说。认为专有部分的范围达到墙壁、柱、地板和天花板 由于产生的历史背景和规范内容的侧重不同。都存在 厚度的中心。(2)空间说。认为专有部分的范围仅限于墙 一定的问题尚需探讨，特别是《条例》应作相应的修改， 壁、地板和天花板所围成的空间部分。(3)最后粉刷层 笔者现就下列几个方面的问题谈一点看法。 说。该说在空间说的基础上将专有部分的范围延伸到 一、物业、物业管理及业主的界定 界壁的粉刷层。(4)壁心和最后粉刷层说。此说为折中 我国法律对物业尚无统一的定义，《条例》对“物 说，认为专有部分的范围应区分内部关系和外部关系 业”一词亦无明确定义，但从《条例》第2条“物业管理” 而定，在区分所有人之间，尤其是有关建筑物的维持、 的概念看．“物业”应是指“房屋及配套的设施设备和相 管理关系上。适用最后粉刷层说．在对第三人的关系 关场地”。《物权法》没有使用物业这个概念，而是使用 (如买卖、纳税、保险等)上，则适用壁心说。f2】蠲’我国 了“建筑物”这个概念。对物业的范围则使用了“建筑区 多数学者主张这种观点。如上所述，实务中的上述规定 划”的概念。从条文看。“建筑区划”内的建筑物或其他 不仅不统一。而且效力较低，物权法是确定财产归属的 设施有的属于区分所有人专有，有的属于区分所有人 重要法律。应对物业的专有部分的范围、权利行使等作 共有，如《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住 出更明确规定。增强法律规定的可操作性。避免实践中 宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以 不必要的纠纷。在对共有部分范围的界定上。从世界各 外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第73条规 国的立法模式看。有两种立法模式：一是排除法。排除 定了建筑区划内的道路、绿地，除属于城镇公共道路、 法根据专有部分之