物业管理僵局破解之研究.pdfVIP

And LegalSystemSociety 2009．10(下) i▲笨Ij占缸金 物业管理僵局破解之研究 洪峻 摘要实际生活中，业主与物业管理企业之间存在着诸多的纠纷和矛盾，在这些纠纷．矛盾及其他各种因素综合作用的 结果下最终造成了物业管理僵局的形成。物业管理涉及业主自’身利益，公共利益，社会利益三方面，因此物业管理僵局破 解之研究具有重大的理论和实践价值。在物业管理法律关系中，业主和物业管理企业是最主要的主体，所以从业主和物业 管理企业两方面入手，才能沿着正确的方向去探索物业管理僵局完美破解的方法和途径。 关键词物业业主物业管理 中图分类号：D920．5 文献标识码：A 随着我国房地产行业的迅猛发展，相关的配套建设亦应水涨 实践中，造成物业管理僵局的形成是各种因素综合作用的结 船高，尤其是作为一个房地产投入使用后的综合管理模式，一个 果。笔者将物业管理僵局形成的原因归纳为以下几点：1．立法不 被业主委托，以业主“管家”形式出现的新兴服务行业——物业管 完善。有关物业管理方面的立法不健全是物业管理纠纷不断发 理行业更是首当其冲。但在实际生活中，物业管理企业与业主之 生的根本原因勺。2．“建管不分”的管理体系。不少开发商不讲诚 间存在着诸多的纠纷和矛盾。据新浪网的网上调查，有近80％的 信，在售房期间进行欺骗性宣传，盲目承诺，结果业主入住后发现 业主对物业管理不满意。可见物业管理企业与业主之间的积怨 各方面配套不到位，或使原来的承诺没有兑现，在找不到开发商 颇深，甚至是水火不容的。实际生活中物业管理僵局已经形成! 的情况下，业主只能找物业管理企业，从而引起纠纷④。3．“角色 那么如何有效破解物业管理中存在的僵局呢?笔者认为，除了探 错位”及管理服务不到位。多数物业管理企业或是由开发商组建 索物业管理行业自身规律，引入市场机制，实施物业管理产业化、 而成，或是原来的房管所改制而来。4．物j№管理企业自身存在的 规模化之外更要重视制度建没，完善有关物业管理方面的法律、 问题。首先，物业服务企业的自身经营能力不足。。其次，物业管 法规，建立健全相关的实施细则，以此规范物业管理行为。 理企业从业人员素质不高，同时亦缺乏专业的管理人才。最后， 一、物业管理存在的问题及分析 物业服务企业内部管理不健全。5．业主的传统福利观念的存在 物业和物业管理均是改革开放以后兴起的新名词新事物。 及消费意识的淡薄。在我国，由于传统计划经济思维的影响使得 一般认为，“物业”指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建 大部分业主福利性思想非常的浓重，消费观念还没有完全转变过 筑及其所属配套设施与场地@。实践中，有关物业管理存在的问 来。 题、纠纷及争议主要体现在以下四个方面：首先，物业管理交接方 三、物业管理僵局之破解 面。I．前期物业管理交接。实践中多数物业管理企业或是开发 物业管理僵局的形成是各种因素综合作用的结果。实践中， 商的一个职能部门，或足由房管所转制而成，这就造成了物业管 物业管理关系中的主要主体是业主和物业管理企业，因此本文从 理企业唯开发商马首是瞻。许多本应该是由开发商去承担责任 业主和物业管理企业两方面入手，寻求破解物业管理僵局的最佳 的问题都甩给了物业管理企业，而物业管理企业又不愿意承担责 办法。 任，于是产生了相互扯皮、踢皮球的现象。2．前、后物业管理交 业主方面。笔者认为，可在业主一方建立起一种“准公司制” 接。一般来讲，多数情况下业主自业主大会及业主委员会成立之 的组织形式。即由全体业主组成一个“业主公司”，按照有限责任 后会选聘新的物业管理企业，但前期物业管理企业并不愿意退 公司的基本模式运行，确定各个业主的权利及义务，同时运行模 出，拒不向业主委员会移交物业资