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物业管理体制探讨 公司对住宅小区进行管理。 区业主委员会建立不起来，不少业主委员会工作开 上述物业管理体制的存在，有一定的历史原 展不起来，物业基本上交物业管理公司全权管理． 因。但有的物业管理体制，已明显不符合国家的有 业主自治管理形同虚设，有名无实，物业管理公司 关规定和物业管理发展的客观要求。 失去了最主要的监督者的制约机制，业主同物业公 2．物业管理机构职责不清 司之间的关系错位，致使物业管理难以规范运作、 我国目前涉及到小区物业管理的组织机构较 服务不能到位。以南京市为例，南京市已成立业主 多，各管理机构的管理职责和管理界限不清，使物 委员会200多个，90％的业主委员会不起作用。 业管理出现多头管理的现象。这种状态主要体现在 4．物业管理公司独立性差、依赖性强 以下几个方面： 目前，多数物业管理公司都具备独立法人资 (1)房地产行政管理和地方政府属地管理的职 格，但这些独立法人的经济实体在实际经营中并不 责不清。小区物业管理是以房地产行政管理为主 保持独立。不少物业管理公司素质低，队伍老化、人 (条条)还是以区政府、街道办事处管理为主(块 才短缺，缺乏现代化物业管理的管理技能，不能满 块)，条条和块块的职责如何界定，权限如何划分， 足居民对物业管理的要求，不能适应物业管理发展 这个问题始终没有很好地解决。有的地方条条和块 的需要，物业管理不到位，服务不及时，服务态度不 块对物业管理领导权的争夺越演越烈，矛盾尖锐。 好，服务的数量和质量达不到规定的要求，经营不 (2)社区管理和物业管理的职责不清。物业管 善，亏损严重。南京市2001年物业管理全行业亏损 理离不开社区，从空间地域上来说，社区管理区域 也就是物业管理的区域。两种管理的职责和界限至 市有物业管理公司140多家，其中亏本经营的达 今还没有明确的划分和界定。社区管理组织根据 60％。经营亏损的物业管理公司，或多或少要靠母 “块块”的布置，物业公司根据“条条”的要求，各自 公司或主管单位的帮助而生存。 抓绿化、抓环卫、抓保安、抓违章建筑、抓社区综合 二、物业管理体制存在问题的原因分析 服务，分别接受有关主管部门评选，导致相互扯皮 1．法制不健全 的现象时有发生。有的地方所做的一些规定，并没 目前出台的全国和地方的有关物业管理的法 有很好地解决两种管理的关系。比如，南京市《物业 律、法规，虽然对物业管理体制都做出了一定的规 管理办法》中规定：“物业所辖区街道办事处、社区 定，但是与物业管理的发展需要还有较大差距。在 居民委员会应当指导和监督业主委员会开展工 物业管理体制问题上缺乏一套完整的、明确各方关 作。”在此规定中，居民委员会是居民的自治组织， 系的、具体的、操作性强的、行之有效的法律、法规 业主委员会也是居民(业主)的自治组织，一个自治 和规定。有的地方出台的政策法规互相不一致、甚 组织对另一个自治组织实施指导和监督，既无理论 至互相矛盾，比如有的地方前面发文要求物业管理 根据，实践中也很难操作。 要由房地产行政部门归口管理，后面发文又规定将 (3)业主管理和物业管理的职责不清。小区管 物业管理纳入社区管理体系，以属地管理为主，导 理到底是以业主管理为主体，还是以物业管理公司 致房产局和区、街道办事处都以对各自有利的红头 的管理为主体。虽然国家和地万的有关政策法规中