抵押担保培训内容..doc

抵押概述 什么是抵押？什么是抵押权？ 抵押，是指债务人或者第三人不转移某些财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 抵押是建立在某些特定的物之上的，是一种债的担保形式。 债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就该抵押财产的变价处分权和优先受偿权的总称。抵押权的内容是变价处分权和优先受偿权。抵押权的内容有两项：一是抵押财产的变价处分权；二是就抵押财产卖得价金的优先受偿权。对抵押财产的变价处分权是指当债务人届期不履行债务时，抵押权人有权以合法方式拍卖、变卖抵押财产或者与抵押人协议以抵押财产折价抵充债务。就抵押财产卖得价金的优先受偿权系指：（1）有抵押权担保的债权，债权人能就抵押财产卖得的价金优先于债务人的普通债权人而受清偿；（2）就抵押财产卖得价金的优先受偿权还表现在两物权之间，即如果同一抵押物上设定两个以上的抵押权，先次序之抵押权人优先于后次序抵押权人而受清偿；（3）抵押权人在债务人破产等程序中享有别除权，即抵押财产应从债务人的破产财产中除去，抵押权人对此别除出来的抵押财产卖得的价金有优先受偿权。 我国《物权法》151条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”可见，如果使用集体所有的土地进行建设（如兴办乡镇企业、村民建造住宅、村内建设公共设施），则不属于《物权法》第12章所规定的建设用地使用权。是一种特别抵押，指抵押人将其现在和将来所有的全部财产或者部分财产上设定的担保，在行使抵押权之前，抵押人对抵押财产保留在正常经营过程中的处分权。第一百八十一条 经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。第一百八十九条 企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。第一百九十六条 依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：（一）债务履行期届满，债权未实现；（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；（三）当事人约定的实现抵押权的情形；（四）严重影响债权实现的其他情形。从这些规定可以看出中国物权法中关于浮动抵押制度的规定具有以下几个特点： 1、主体未作限制，根据第一百八十一条，企业、个体工商户、农业生产经营者都可以采用浮动抵押这种担保方式。 2、浮动抵押的客体只能是动产，而把不动产、知识产权、债券等排除出浮动抵押标的物范围之外。 3、中国物权法规定设立浮动抵押须有浮动抵押合同。 4、登记对抗——企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应 当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。【物权法189】 综上所述，中国浮动抵押与通行的浮动抵押在设立主体、设立客体和设立方式上是不同的，在发挥浮动抵押的优势方面，中国《物权法》规定的浮动抵押可以保障抵押人对抵押物的自由处置，能更大地发挥抵押物的价值，登记机关的统一有利于对浮动抵押的管理，同时中国的浮动抵押把设立主体扩大到农业生产经营者，农民可以以将来农作物的收益进行抵押，这种规定有利于农民进行贷款，可满足农民的资金需求。然而，中国《物权法》在规避浮动抵押的劣势方面并不是完善的，而且在一些具体制度的实施上也存在着一些问题。 榕房交[2002]002号 　　 　　　　　　　　　　　　 关于在建工程抵押登记有关问题的通知 　　　　　　　　　　　　 　　　　榕房交[2002]002号 　　为进一步规范在建工程抵押登记，减少在建工程抵押登记中的主观随意性，提高在建工程抵押登记透明性，现特就在建工程抵押中的若干问题作如下具体规定： 　　一、在建工程抵押中的土地使用权抵押问题。 　　1．以商品房项目在建工程设定抵押的，必须提交建设工程规划许可证（正副本）、土地使用权证、商品预售许可证；以自建房在建工程设定抵押的，必须提交建设工程规划许可证、土地使用权证。 　　2．以商品房项目在建工程设定抵押的，抵押价值应扣除用于拆迁安置、公用设施和已预售部分。同一本土地使用权证、建设工程规划许可证中仅部分在建工程办理了商品房预售许可证的，经抵押权人出具同意函后，可允许未办理预售许可证部分土地使用权和已完工部分共同设定抵押。抵押科在办理了未经预售批准的土地使用权及已完工部分抵押登记，应书面通知预售科已设定抵押情况