目前物业代收费市场存在的问题及对策.pdfVIP

第5期 山西焦煤科技 No．5 2006年5月 Shanxi Coal May．2006 CokingScienceTechn0109y ·企业管理· 目前物业代收费市场存在的问题及对策 张宪荣④ (西山煤矿总公司) 摘 要 通过阐述目前物业代收费市场存在的问题，提出了自己的几点见解，旨在寻求规范物 业代收费市场的办法。 关键词 物业代收费市场；现状；对策 物业管理作为一个具有强大社会功能的新兴行 物业管理公司要承担全部差额费用，而且还要负责 业，在为业主提供方便快捷的服务、物业保值增值、 所有维修经费，物业管理公司不得不挪用物业管理 维护社会稳定方面做出了积极贡献。《物业管理条 和其它服务费来弥补代收费的不足。久而久之，物业 例》的颁布实施，使物业管理进一步走上了法制化正 管理公司就走上了恶性循环的轨道，最终导致入不 规化的轨道。但由于历史的原因，作为物业管理职能 敷出，出现停水、停电、停暖，物业管理公司被迫破产 之一的代收代交，始终困扰着物业管理的正常经营 倒闭，进而引发业主上访，给社会带来不安定因素。 与发展，有的甚至破产倒闭。究其原因：一方面是不 从水、电、暖费的价格构成上看，已包含了成本 合理的政策和专业公司的霸权行为所致：另一方面 费用、入户收费的人工费用、小型维修费用；从《物业 也有物业管理不善的责任。要规范代收代交服务，应 管理条例》的法律规定看，已明确限定电费、水费、取 加强以下几方面的管理。 暖费必须由相应的专业公司入户收取，并承担入户 1 加强专业公司工程设计的参与权 管理和维修义务。由此可见，物业管理公司代收费只 传统的物业开发建设一般由土地、规划、设计等 能以户表作为计量标准，并由专业公司支付相应的 部门审核批准后即可进行，专业公司和物业管理公 劳务费和维修费。从专业公司的角度看，一方面，人 司不予介入，导致设计和管理相分离。物业设计的不 户收费、管理和维修要花费大量的人力、物力和财 合理性在使用过程中逐渐显现出来，许多弊端留给 力；另一方面，专业公司以设计不符合入户收费的行 物业管理公司，造成物业管理公司与开发商、住户、 业标准为由拒绝入户收费。前者是利益的驱使，是垄 专业公司之间的矛盾。就是这些矛盾将物业管理公 断行业不言而喻的事实，而后者是拒绝的理由，是堂 司推到了举步维艰的地步。特别是物业管理公司代 而皇之的招牌。因此，要真正实现专业公司的人户收 专业公司收取电费、水费、取暖费时，产生的矛盾更 费，必须由其参与物业设计。 为激烈。 在电路电器设计上，主要考虑变压器选型、功 目前，专业公司向物业管理公司收取的各项费 率，线路的布置与电缆、电线的型号规格，电表的生 用，以进入物业小区的总表作为收费标准，总表以内 产厂家、型号及安装位置方式；在上下水设计上，主 到业主分表之间的差额全部由物业管理公司负担。 要考虑管材的生产厂家、型号，阀门型号质量，水表 据初步调查，有的物业小区业主水表抄表量之和仅 的生产厂家、安装位置方式，主管道上排污阀的安 占总表量的35％，电表分表量之和仅占总表量的 装，需二次加压的变频装置的安装等；在采暖设计 60％，收取