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解决物业服务收费问题的若干建议 崔永亮 【摘要】物业服务收费问题，已影响到物业管理行业的健康发展，其根源包括体制上的缺陷、一些外在因素的影 ’响。解决这一问题的关键就是要改革物业服务收费依据、收费方式，制定质量考核体系，从源头上进行纠偏和规范。 【关键词】物业服务计费依据 物业服务质量 【中图分类号】F293．3【文献标识码】A【文章编号】1006—2025(2009)01一o()39一02 【作者简介】崔永亮，成都理工大学信息管理学院土地资源管理系讲师，硕士，国家注册房地产估价师，国家物业管 理师。主要研究方向为土地管理、房地产经济、物业管理(四川成都610059)。 物业服务收费一直是困扰物业管理行业发展的难题。 性考虑不够。因为这种计费依据只考虑了物的因素，未考 大多数物业管理争议和纠纷都直接或间接与其相关。它本 虑到人的因素。而真正享受物业服务的是人，并不是物，虽 来是一种简单的商品交易行为，为什么会引发如此多的矛 然物业面积和使用人数存在一定的正相关关系，但绝非严 盾呢，究其根源，主要包括3个方面：(1)政府对物业服务 格意义上的一一对应，而且人口因素是动态变化的，当前 收费在政策设计上存在一些先天缺陷．比如公平合理性欠 收费依据无法体现这一特点。以住宅物业为例，在一个物 缺，从而引发种种争议；(2)缺乏精确、高效的物业服务质 业管理区域中，同样面积的房子，有些业主是单身阶层，有 量考核体系，导致费用与服务水平相适应的收费原则难以 些是两口之家，也有些是三世同堂，另外，还有一些房子是 贯彻；(3)在物业管理实践中，新事物、新情况层出不穷，不 闲置未用。可见。面积相同的房子使用者人数的差异可能 断地创造出一些法律及政策上的空白。使现行的法律及政 非常大。但对物业服务企业来说，它一视同仁地提供给每 策规定无以应对。显然，第一、二个原因属于体制上的缺 个物业使用者无差异的公共服务。如公共区域的绿化、清 陷，第三个则属于外在因素的影响。透过纷繁复杂的问题 洁卫生、消防安全、秩序维护以及共用设备设施的维修养 表象，认识其本质，从源头上进行纠偏、规范。是解决物业 护等等。这意味着同样面积的房子。如果使用者人数多，那 服务收费问题的关键。 么享受的公共服务总量也将随之增加。但是根据现在的物 一、物业服务收费的计费依据需要修改 业服务收费计费依据．其物业服务费却没有任何增加。显 《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》对物业 然，这种“认房不认人”、“以房定费”的做法有失公允。建议 服务收费的原则、要求等进行了指导性的规定，但是把具 物业服务费计费依据可以建筑面积为基准，综合考虑人口 体的管理权限下放给了省、自治区和直辖市政府价格与房 因素进行调整，房屋空置不用可作为计费的起点，然后根 地产主管部门，各地根据当地实际情况也出台了一些物业 据实际使用人数进行调整，房子使用人数发生了变化，物 服务收费的管理办法。虽然这些管理办法不尽相同，但是 业服务费用也随之变动。这是一种灵活、动态的计费方式， 收费依据较为一致。一般都是根据业主产权证书上登记的 当然。它的可操作性和效率不如现行计费方式，因为物业 建筑面积(包括公摊面积和套内建筑面积)来确定。这种收 使用人数在不断发生变化，这就需要经常性地进行统计核 费依据的可操作性毋庸置疑，因为每个业主的建筑面积固 实．无疑将大大增加物业服务企业的工作量。而且准确统 定，只要收费标准不变，每个业主应交纳的物业服务费就 计在技术上也存在一定难度．但它的公平合理性是毋庸置 固定不变。但是，这一收费依据也有明显弊端，即公平合理 疑的。对于物业服务费这个涉及千家万户切身利益的问题 E■ 来说，公平合理性似乎比效率更为重要。如何提高这种计 迎刃而解。 费方式的可操作性和效率，有待进一步思考和探讨。