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论地方物业立法的定位 郭庆祥张伟郭昌熠 摘要 当前，许多地方人大正在着手制定地方物业管理法规，明确、合理的定位是地方物业立法的科学性和质量的保证． 本文试图从物权法、物业管理条例及面向地方等三个视角探讨地方物业立法的定位问题． 关键词物业立法立法定位地方立法 中图分类号：D921．8 文献标识码：A 2007年我国颁布的‘物权法。在第六章专章规定了业主的建筑治”．物权法中规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分 物区分所有权，确认了业主为建筑物区分所有权人，该所有权被视为 享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权 一种复合的权利o．即业主对建筑物专有部分享有所有权，对共有部分 利；业主可以自行管理建筑物及其附属设施．也可以委托物业服务企 享有共有和共同管理的权利．业主可以自行管理建筑物及其附属设 业或者其他管理人管理．对建设单位聘请的物业服务企业或者其他 施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理．业主还享有成立 管理人，业主有权依法更换等。其规则的背后亦为“业主自治”．实行 业主委员会管理和监督物业管理区域公共事务的权利．对建设单位 业主自治．由业主自己组织起来．将个人意志上升为共同意志，成为业 聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换． 主实现在物业管理中“主人”权利的前提和关键。在这个使个人的意 为了适应‘物权法’的规定．2007年8月26日国务院修改‘物业志形成共同的意志的过程中，确有进行立法规范的必要，以实现“业主 管理条例)．该条例明确界定物业管理是指业主通过选聘物业服务企 自治”．因此，在私法的框架下的地方物业立法．必须坚持所有权神圣 业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定．对房屋及配套的 和意思自治，在规范的结构选择可以是指引性规范，且不得妨害业主 设施设备和相关场地进行维修、养护、管理．维护物业管理区域内的环 对其所有权的行使． 境卫生和相关秩序的活动．此外，具有立法权的各级地方人大也已经 当然，地方物业法规并非属于私法．而是公法的范畴．是以公法的 或即将制定大量地方物业管理条例． 手段介入私法的领域。，但此种介入也应坚持私法的上述基本理念． 我国采用的是。中央统—领导和一定程度分权的．多级并存、多类 令人遗憾的是国务院制定的‘物业管理条例第二条就与私法自由相 结合的立法权限划分体制．”最高国家权力机关及其常设机关统一领 悖．该条中“所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主 导．国务院行使相当大的权力．地方行使一定权力，是中国现行立法权 和物业服务企业按照物业服务合同约定．对房屋及配套的设施设备和 限划分体制突出的特征．地方各级人大依我国的位法法》的规定“只 相关场地进行维惨、养护、管理。维护物业管理区域内的环境卫生和相 要不涉足国家专属立法权限，不与宪法、法律、行政法规相抵触”都可 关秩序的活动”是对物权法中。业主可以自行管理建筑物及其附属设 以制定地方性法规．如‘立法法第4条就明确规定：。立法应当依照 施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的自由选择的否 法定的权限和程序，从国家的整体利益出发，维护社会主义法制的统 定．在地方物业立法中，亦应坚持私法的基本理念，在许多必须规制 —和尊严”．因而，地方物业立法具有从属性立法的性质与特征，相关 的对象中，应当以指引性规范为主，而不应当用强制性规范，如对物业 上位法制约或限制了其立法的空间，固地方物业的立法在目标、逻辑 合同的内容的规制、业主委员会章程中的事项等． 上均从属于上位法，地方物业立法中的定位问题就极为重要．在以往 =、地方物业立法在‘物业管理条例》下的定位 的地方立法中被普遍的认为立法质量不高。重复立法、越权立法问题 在物权法出台之后，国务院相应的修改了‘物业管理条例’．修改 严重0．一部高质量的立法，首先要解决该法的定位问题。唯有对所 主要集中在业主委员会和业主的权利．该条例作为地方法规的上位 要立法的法案进行合理定位，才能是科学的． 法，必然对地方物业管理立法形成制约，即地方物业立法的法规的逻 一、地方物业立法在‘物权法下的定位 辑体例和