论物业维修专项基金的性质、使用和管理.pdfVIP

管理论评 ——_————————————————————————————————一 论物业维修专颈基金的 篷质＼使用和管理 陈 冰 (华中师范大学湖北 武汉430079) 摘要物业维修基金是指房产物业的大修更新储备基金，尽管其来源多样，但其所有权属于全体业 主，即属于业主委托物业管理公司对房产物业修缮更新的委托资金，与物业服务费用不同。了解物业雏修基 金的性质有助于完善维修基金的使用和管理。 关键词物业维修基金物业管理公司 业主 和适时更颏。物业的出售者出售物业获 1物业维修基金的来源 2物业维修基金的性质 取利润中，已凝结了物业管理者的维修 物业管理中的维修资金是指大修更 养护和更新等追加劳动。因此，房屋的出 2．1物业维修基金的所有权归属于全体 新储备基金，主要用于新建物业竣工验 售者也有分担物业维修基金的义务。 业主 收后或公有房屋出售后共用部位、共用 1．3国家相应的公营部门也承担一定的 物业维修基金来源于业主、开发商、 设备、公共设施、房屋承重结构的大修和 维修更新费用 物业的出售者和地方财政部门，但是其 更新资金。建立维修基金的目的，是为了 如城市给排水、道路、路灯、园林绿 所有权却归全体业主所有，这是因为全 对物业共有共用部分大的维修、改造、更 化、垃圾中转等基础设施都是社会公共 体业主不仅是物业维修基金的直接受益 新，以及应付突发性事故(如台风、暴雨 事业的一部分。这部分公共物品的产权 者，而且是维修基金的最终承担者。 等)对物业造成的损坏。 归国家所有，国家相应的专业部门理应 首先，房产物业是一种特殊商品，其 由于物业维修基金是用于物业设备 承担其正常运转的维修费用。同时，为解 开发商作为该商品的生产制造者，对其 和设施的保养和维修的专项储备资金， 决在规定出台前已售出房屋的专项维修 制造的产品按国家规定在一定时间内给 其数额往往十分巨大，它通常来源于以 资金，各地财政在房改中拨出的作为房 予保修，并且按一定比例扣留保修金。房 下几个方面： 改基金的相应款项，也是物业维修基金 地产开发商作为委托方，应当缴纳一部 1．1购房者和开发商支付的部分维修基 的一部分。 分维修费用。但这笔从售房款中提取的 金 维修基金最主要的功能是房产物业 费用，实质上并不是由开发商所承担，其 根据建设部和财政部颁布的《住宅 的保值增值。物业的配套设施和公共设 最终承担者仍是业主。 共用部位共用设施设备维修基金管理办 施都有一定的安全使用寿命，超过了这 其次，由地方财政拨出的专项资金， 法》的规定，公用住房售后的维修基金来 一期限而不及时加以维修和更新，必定 从表面上看，其所有者是国家。但从实质 源于两部分：售房单位按照一定比例从 会影响物业的正常运转和物业的价值。 上看，国家拿出专项资金补充物业维修 售房款中提取，原则上多层住宅不低于 但是由于我国长期的计划经济体制，房 基金，本身是业主交纳的房款的一部分， 售房款的20％，高层住宅不低于售房款 产绝大多数公有，物业维修由单位和国 最直接的受益者应该是业主，业主作为 的30％。购房者按购房款总额2％的比例 家全部包揽，人们对于物业维修维修基 和这笔资金关系最密切的受益人，自然 向售房单位缴交维修