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论物业运营模式优化之路 贾博妍 (吉林大学法学院 130012) 【摘 要】随着商品房的出现，房地产产业飞速发展，享受舒适的居住环 护他们的利益。在综合房屋市价、地理位置、购买人群平均工资水 境和周到的物业服务成为人们普遍的需求。然而近年来，物业关系中 平等多种因素的基础上，笔者针对不同小区的特点，提出了物业公 暴露出诸多问题，物业纠纷案件数量呈逐年上升趋势。本文基于这一 司运营模式的新构想。 现状，在我国现行法的规范下，在综合分析物业行业发展现状的基础 (一)高档小区物业发展面临问题以及物业运营模式的优化 上，以平衡和保护物业关系中各方利益、解决现实纠纷为目标，提出物 业公司运营模式的建议。 这类小区多为近年来新开发的小区，其背后有着资本实力雄 【关键词】业主；物业公司；利益平衡；运营模式 厚的开发商，小区多符合现代居住环境理念，有很大的增值空问。 其购买者一般是工资水平处于社会的中上等、对生活质量要求比 一 、 物业行业发展现状 较高的群体，因此他们比一般居民更加愿意付出比较多的物业费 自2003年国务院颁布《物业管理条例》并于2007年对其进行 用来完善自己的居住环境。对于物业管理的较高期待使得他们倾 修订后，全国多个省市则出台了物业管理办法。这些法规和规章 向于有口碑和品牌的大型物业公司，用更多的花费购买良好的服 的实施，进一步促进了我国物业服务的规范化，推动了物业服务行 务，是他们能够接受的，甚至对于这一群体来说，这种对价服务观 业的新发展。然而，由于我国物业管理产业实践经验尚浅，目前物 念已经深入其心并成为习惯。 业公司在物业管理过程中多存在角色错位、行为不规范的现象；业 因此，为他们选择他们自己信赖的品牌物业公司，使其能够获 主受传统观念影响，权利保护意识较弱，且往往在权利受侵犯时， 得与付出的物业管理费所等价的优质服务，成为了物业运营模式 难以通过正确的方法去维权，使矛盾激增。此类纠纷，由于具有多 应该考虑的重点。 发性、群体性和难以调处性的特点，越来越成为社会关注的焦点。 1．面临的问题 二、物业关系的法律规范与保护 第一，可供业主选择的品牌性大型成熟的物业公司很少，消费 我国物权法的颁布为解决物业问题提供了更多的依据，明确规 者对物业服务的需求不断扩大，服务购买者身处卖方市场，居于弱 定了建筑物区分所有权，体现出公权力为公平而干预契约自由的目 势地位。 的。合同法中的委托合同的制度明晰业主与物业公司的合同权利 自新中国成立后，在计划经济体制下，我国的城市土地归国有， 义务，也为物业关系中双方利益的平衡提供了基础。同时，《物业管 个人仅有住宅使用权却无所有权。1998年7月3日国务院下发《国 理条例》这一行政法规对物业管理和服务活动做出了较为明确的规 务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确 定，各地为克服其局限性，多出台了更为具体的地方性法规。 立了商品房的市场主体地位。从此，房屋可以自由的在市场上流 三、物业公司运营模式转变 通，也正是在这时，对于物业的“管理”才逐渐从房管局转移到了物 根据我国民法的相关规定，物业作为民法上的物，是民事权利 业企业。可见，真正的物业服务行业在我国发展的时间很短暂，因 客体之一。物业公司具有独立的法人资格，与业主之间是平等的 此大型、专业、成熟、集团化的一流物业服务企业至今仍甚为稀缺。 民事主体之间的关系。而所谓物业公司的“物业管理行为”相当于 第二，业主自行选择物业公