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论物业设施管理与暖通空调 王 琰 浙江华汇机电设备安装有限公司 浙江省 诸暨市 311800 摘 要：暖通空调在物业设施管理中占有非常重要的地位，在物业设施管理中的几大模块都 和暖通空调有着密不可分的联系，例如:能源管理、室内空气质量管理等。能源管理方面: 能源节省与消耗很大程度上都取决于暖通空调的工作模式和状态;而室内空气质量的好坏和 暖通空调有直接的关系，如果暖通空调出现故障，那么室内空气质量必定受到影响，暖通空 调良好的工作为室内的空气质量做了保障，企业员工的工作效率就能够大大的提高，可以说 明暖通空调是物业设施管理的重点。 关键词:物业设施管理;暖通空调；节能方法；质量控制 中图分类号：TU831 文献标志码：A 文章编号： 引言 暖通空调是物业设施管理中极其重要的组成部分，物业设施管理中的各个模块及工作流 程都与暖通空调具有紧密联系。由于暖通空调的高效性，国内大部分区域都已经逐渐普及与 实际应用着这种多功能空调系统，随着暖通空调用户的不断增多，暖通空调的使用安全与使 用管理逐渐成为我国企业及社区生活中的重要问题，而物业设施管理作为我国企业与社区问 最为高效化与安全化的服务行业，在实际维护与管理的工作中必能为暖通空调安全稳定的运 行提供有效保障。 一、 物业设施管理 由于社会的发展非常迅速，目前世界经济除了以农业和工业作为发展的支柱外，更多的 是依赖于第三产业的发展。第三产业的发展促使了都市中办公室楼群的兴起。现在企业变得 越来越好，办公设备形成了庞大而又复杂的网络系统，进而引发新的行业诞生。这个行业的 名字叫做物业设施管理，它的工作就是需要管理好企业内部的建筑设备，能够让设备安全稳 定的运作。根据数据分析发现良好的物业设施管理能够为企业创造更多的利益，因为员工对 工作区域环境质量、健康意识尤为关心，所以这时候物业设施管理的成效就显现出来了。再 者节约成本上看，专业的物业设施管理，能够通过专业人员的工作，使得设备使用周期变长， 工作年限增加，而且能够保证它运行期间能够正常有效的工作，这样不单单是提高了工作人 员的效率，直接的增加了企业的效益，还间接的降低了企业的成本支出，因此可以说物业设 施管理在设备的寿命周期成本上有非常重要的作用。 二、 暖通空调的LCC 设计 现代建筑从设计阶段开始就应考虑物业设施管理的需要。国外提出了 LCC(Life Cycle Cost)设计的概念。所谓 LCC,即“寿命周期成本”,是指设备或系统从诞生至报废的整个期 间所需要的费用总和,它往往数倍于设备购置费用。将设备或系统在寿命周期内的全部开支 加在一起再折现换算为等价均匀的全年费用(EUAC)。很显然,设备和系统的EUAC 越小,其经 济效益越高。物业设施管理的目的就是最大限度地降低EUAC。 从上面的分析可以看出,LCC 有这样一些特点: 1. LCC 的费用并不是只在初投资时期发生,而是在整个寿命周期内按时间序列发生的。 2. 为便于比较,要将各时间发生的费用统一折算成初投资时的现值。因此必须考虑折现 率即利率的影响。 3 .如果对设备和系统采用节能技术措施或加强管理,可以大大降低每年的EUAC,为采取 这些措施所增加的投资也可很快回收。 设计人员应不只为初投资负责,更要为降低设备系统寿命周期内的全部成本着想,为有 利于物业设施管理着想,具有全局观和系统观,最终使业主得益,这便是LCC 设计的含义。 三、LCC 设计带来一些设计观念上的转变 1. 建立系统节能的观念。 空调系统图 在暖通设计阶段,选择能效比高的设备,恐怕不会有人提出异议。但单机能效比高并不等 于系统能效比高。空调系统的能耗是由制冷水机组、锅炉、冷却塔、水泵、风机及末端装置 的能耗组合而成的。把这些设备集成为系统,有相互匹配、相互制约的问题。因此不仅要注 意设备在满负荷下的能效比,还要注意设备在部分负荷下的能效比;不仅要注意设备单独运 行的特性,还要注意它与系统特性曲线的交点落在什么区域;不仅要注意新机组的能效比,还 要注意考察机组在使用一段时间后能效比的衰减;不仅要注意系统在设计负荷下的能效比, 还要注意系统的季节能效比。 2. 建立投资回收期的观念。 在暖通设计阶段,采取节能措施和新技术往