转型时期社区集体物业改造升级的实践与探索.pdfVIP

2010 2010年4月 开放导报 April 第2期总第149期 NO．2TOtalNo．149 China Herald Opening 【发展模式研究】 转型时期社区集体物业改造升级的实践与探索 曾 真 (综合开发研究院(中国·深圳)，广东深圳518029] [摘要]当前珠三角地区集体经济面，临发展路径和模式的重新选择，集体物业出租也正值前所未有的低溯期。 如何看待“出租经济”模式，如何正确把握集体物业的经营和升值?在土地资源日渐捉襟见肘的情况下，怎样 才能既带动集体经济的发展、又高效整合集体建设用地，为一个地区、一个城市竞争力的提升创造条件?本文 通过对一些地区案例的分析，提出了引进产业，统筹集体用地的政策建议。 [关键词]集体经济 集体物业 集体建设用地 [中图分类号]F293．2[文献标识码]A [作者简介]曾真(1966一)，湖北襄樊人，综合开发研究院(中国·深圳)城市经营研究中心副主任研究员，北京大 学景观设计研究院客座研究员，中国城市科学研究会中小城市分会特聘专家，研究方向：城市经营、农村城市化。 集体物业是指在城市化中由原农村集体经济组织 竞争力快速提升。深圳今天已站在迈向国际化的新起 等，在非农建设用地上建设的物业，一般以集体经济组 点。但是，由于规划标准不同、建设主体不同、土地利 织自用经营为目的。对于现今的深圳，集体物业主要是 用模式不同、财政投入强度不同，特区之外的宝安、龙 指社区原住民股份公司所拥有的物业。 岗两区空间布局和土地利用不同于特区，集体用地占城 集体物业是当前社区股份公司最重要的收益来源。 市建成区面积的比重，集体物业中工业厂房的比重都很 在深圳城市化进程中，正是因为当初政府有了让利于 高，集体物业经营和升级面临的问题更突出，对城市品 民、藏富于民的政策导向，集体经济才能以土地为根 位和城市竞争力提升的制约也更大。 本，以物业为基础，以招商为手段，以出租为特色，实 现了集体经济的快速发展和壮大，保证了深圳原住民在 一、当前社区集体经济面临的突出问题 快速城市化中收入稳中有升。集体经济成了原住民脱贫 奔小康的平台，社会因此实现了基本的和谐。 1．集体物业遭遇萧条期。2000年以后，珠三角地区 从另一个视角来看，改革开放初期集体经济以土地 产业升级步伐明显加快，市场对村集体土地或物业需求 启动了工业化，降低了工业化的门槛，通过租地和集体 开始下降，许多以前红火的村集体自办的工业区大都处 建物业方式，使入驻企业的创办费用大大降低，成就了 于萧条状态。2008年以来，出口加工总体呈现疲软，集 这座城市以较廉价的成本快速承接和发展“三来一补” 体物业，尤其是集体工业物业的经营困难重重，空置率 和“加工贸易”。同时，城中村又以低成本的生活区容 上升，租金水平下降现象十分明显。 纳了大量的迁徙人13。两个方面的共同作用，促使城市 2．集体土地面临整合。改革开放以来，深圳特区外 85 的经济发展和城市建设呈现“遍地开花”特征，集聚作 2．物业价值为何有高有低? 用欠明显，致使集体土地大量非农化利用，土地利用高 地租和竞租理论认为，土地价格代表的是出价者 度破碎化，无法规模化利用。在全市土地资源即将告罄