上半年房地产信贷运行情况分析.docVIP

上半年房地产信贷运行情况分析2009年上半年,在积极的财政政策及适度宽松的货币政策刺激下,东莞市房地产市场持续低迷的情况有所改观,但上半年房地产开发投资增幅下降,新增商品房供应放缓,市场供应以消化库存为主。从银行信贷来看,东莞市房地产信贷运行与房地产市场运行基本一致,房地产贷款增幅趋暖,房地产开发贷款首次出现负增长,个人住房贷款增量迅速,成为房地产贷款的主力,房地产信贷质量总体表现良好。在房地产行业尚未调整完成的过程中,需着重关注房地产开发资金链条、信贷集中投放对房地产贷款的影响,以及土地市场交易对房价的影响等问题。 东莞市银行房地产信贷运行的基本情况及主要特征 上半年,东莞市各银行机构继续贯彻执行国家各项房地产调控政策,进一步加强开发贷款风险管理,积极防范房地产信贷风险,总体上东莞市各银行机构房地产信贷运行与房地产市场运行基本一致。 房地产贷款总体增幅趋缓 截至6月末,东莞市各银行机构商业性房地产贷款余额为809.55亿元,比年初增加38.89亿元,增幅为5.05%(其中个人按揭贷款增幅为11.13%,开发贷款增幅为-15.72%),增幅来自个人按揭贷款。与同期东莞市各银行机构各项贷款总体增幅12.94%相比,低7.89个百分点。上半年房地产信贷增长出现相对趋缓的主要原因,一是开发商谨慎的拿地投资态度以及银行对房地产项目贷款的审慎态度,使房地产开发贷款趋于减少,同时银行抓住楼市回暖、开发商资金回流的有利时机,加大前期开发贷款的催收力度,促使上半年房地产开发贷款余额出现负增长;二是累积购房需求的释放,使得银行的个人住房贷款迅速增加。综合因素使得房地产贷款总体仍表现出小幅增加的情况。 个人住房贷款增量迅速 2009年6月末,东莞市各银行机构购房贷款余额554.80亿元,比年初增加49.89亿元,增幅为9.88%。其中,个人住房贷款余额515.21亿元,比年初增加51.59亿元,增幅为11.13%,其中二季度个人住房贷款余额增长34.63亿元,与3～5月份个人住房成交量大幅攀升的态势相吻合。此外,个人住房贷款还呈现以下主要特点: 一是从贷款投向户型结构看,个人住房贷款主要投向了120平方米以下的中小户型,但180平米以上的大户型所占比例有上升趋势。据中国银监会东莞银监分局调查统计,2009年上半年,对90平方米以下的个人住房贷款累计投放笔数约占总投放量的36.86%,90～120平方米的个人住房贷款累计投放笔数约占总投放量的32.53%;而对180平方米以上的个人住房贷款累计投放笔数约占总投放量的7.48%,同比上升1.05%,这与今年上半年以来东莞市城区大户型产品成交量大幅增加的趋势相一致。 二是从个人住房贷款客户分布情况看,以本地户籍购房者占比比年初有所下降,深圳籍购房者占比略有上升。统计显示,2009年上半年,东莞户籍购房者个贷发放笔数占个贷总投放量的42.54%,比年初下降4.30个百分点;非广东省籍购房者占比为27.35%,比年初上升1.46个百分点;广东省其他户籍(非东莞、深圳)购房者占比为17.65,比年初上升2.8个百分点。而深圳户籍购房者比例约为9.17%,比年初略涨0.64个百分点;港澳台户籍购房者比例约为3.29%,比年初略降0.6个百分点。以上数据从侧面反映上半年新投放的住房贷款中,以深圳客户为代表的投资者并未大规模入市,住房贷款整体风险保持较低水平,但须防范投资、投机者占比攀升态势给住房贷款带来的风险隐患。 三是从个人住房贷款执行利率和客户购买住房套数看,购房者以首次购房及改善型购房占绝大多数,但存在二套房贷利率政策执行不严格的倾向。统计显示,2009年上半年发放的个人住房贷款中,79.09%的购房者为首次购房,其中第二季度首次购房者占比达81.60%,比年初占比上升11.27%;第三套及以上购房者占比5.61%,比年初占比下降3.42%。个人住房贷款利率执行方面,基准利率下浮30%的贷款笔数约占67.92%,低于首次购房者占比,处于合理区间;基准利率及基准利率上浮10%的贷款笔数共计约占3.84%,甚至不及第三套及以上购房者占比,反映出在二套房贷利率政策执行上的偏差(如图1所示)。 信贷质量总体表现良好 2009年6月末,东莞市银行机构房地产不良贷款实现“双降”,不良贷款余额11.33亿元,比年初减少1.71亿元;不良贷款率1.62%,比年初下降0.34个百分点,房地产贷款质量总体保持稳定。 房地产开发不良贷款余额5.47亿元,比年初减少2.18亿元;不良率2.15%,比年初下降0.74个百分点。个人购房贷款总体质量也保持良好水平,不良贷款余额5.86亿,比年初增加0.47亿,但不良贷款率为1.06%,比年初微降0.01个百分点