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商业银行支持海南省房地产业发展策略探究摘 要：本文从海南省房地产业当前面临的良好发展机遇入手，分析了海南房省地产发展所面临的一些挑战，并结合实际，提出了商业银行支持海南省房地产业发展的主要策略，如：加强宏观调控政策的贯彻与研究，及时调整经营策略，优化贷款结构；加强“龙头”企业、项目的营销力度，加快住房金融业务发展步伐；加强房地产金融创新，提升银行竞争能力等，以期为商业银行和海南房地产业的共同发展提供参考性建议。 关键词：商业银行；海南房地产；策略 中图分类号：F832.33 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2008)09-0017-05 房地产业是经济发展的“寒暑表”。当前，海南省经济持续快速增长，海南不可复制的自然环境、气候条件，稀缺的滨海、土地资源，丰富的旅游资源，独特的政策优势，以及不断提高的知名度、美誉度成为了海南省房地产业发展的强大推动力及难得的机遇。商业银行要把握契机加快发展，就要加大对海南省房地产业的研究与支持力度，提升银行竞争能力、市场规模及效益。 一、海南省房地产业面临的发展机遇 (一)海南省经济的快速发展给房地产业发展提供了强大推动力 2007年，海南实现生产总值1229.64亿元(历年情况见图1)，比上年增长14.5%，房地产整体发展形势良好，市场化程度不断提高；固定资产投资总量502.25亿元，比上年增长17.9%；房地产开发投资总量126.96亿元，比上年增长42.2%，继续保持较高增长速度。 进入2008年，海南省房地产行业形势继续向好。据统计，2008年一季度海南省房地产开发建设财务到位资金达78.6亿元，比上年同期增长24.7%。其中国内贷款7.84亿元，约占10%，且只比上年同期增长11.6%(见图2)，意味着海南省房地产金融的发展潜力巨大。 (二)海南突出的环境及资源优势增强了房地产业可持续发展后劲 海南是我国唯一的热带海岛省份，面积约3.4万平方公里，海洋面积占我国总海域的1/3，海岸线长达1928公里，具有独特的南国热带海滨风光和优越的自然环境，拥有“健康岛”、“生态岛”、“阳光岛”等一系列美誉。海南拥有天涯海角、南山文化旅游区、博鳌亚洲论坛等众多知名旅游景点。据统计，过去五年海南省旅游收入年均增长12.4%，超过同期GDP年均增速0.8个百分点，接待旅游人数逐年递增(见图3)，旅游业成为全省经济的支柱产业。海南“岛屿”得天独厚的资源环境，吸引了大批前来旅游、度假、投资置业的人士，为海南省旅游房地产等的发展提供了充足后劲。[1] (三)海南省房地产性价比相对较高，发展趋势良好，对购房者吸引力较大 比照全国其他省会城市及相似环境区域房价，海南省房价相对偏低，尤其海口房价2007年末在全国36个大中城市中排名28位，相对于全国大中城市性价比高。近年来，海口、三亚等一线海景商品房、别墅优势突出，房价迅速攀升，带动了两地市区房价的上涨，郊区及其他市县房价也启动上涨势头，给房地产金融的快速发展提供了基础。 (四)海南省房地产业受益于海南独特的政策优势 2000年以来，国家为扶持海南省旅游产业发展，率先赋予海南航权开放、落地签证或免签证等特殊优惠政策。近年来，党中央、国务院对加快海南发展提出要求，突出经济特区的“特”字，构建具有海南特色的经济结构和更具活力的体制机制。[2]日前，海南省建设“国际旅游岛”旅游发展战略取得重大进展，国务院已函复海南省人民政府，同意海南进一步发挥经济特区优势，在旅游业对外开放和体制机制改革方面积极探索，先行试验，要求国务院有关部门对海南省发展旅游业给予大力支持和帮助。此外，文昌航天发射中心正式开始建设，洋浦保税港区作为全国第四个保税港区已获批设立，占全省约1/8人口、1/4土地的农垦已经国务院领导批示同意划归海南统一管理等政策及巨大机遇。这些无疑都将对海南省房地产行业及房地产金融发展产生巨大而深远的影响。 二、海南省房地产金融面临的一些挑战 (一)宏观政策的影响 2007年以来，国家针对房地产市场的宏观调控政策不断出台，通过采取土地、税收、紧缩贷款、提高首付款比例、限制购买第二套住房、提高房地产开发项目资本金占比、禁止别墅类高档住宅项目的支持、控制写字楼及商业用房项目支持以及不得向“圈地”、“屯地”的开发企业发放贷款等手段，对房地产市场的供给和需求实施调控。截止2008年6月7日，央行年内第五次上调存款准备金率1个百分点至17.5%。宏观调控政策不断加力，政策效果逐步显现，市场不可预见因素逐渐增加，海南省房地产行业将面临全新的考验。 (二)房地产市场的影响 海南省部分地区的中、高端房地产外地购房者居多，房间均处于闲置状态，住房闲置率高达80%，高于全国