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对国外住房抵押贷款提前还款问题探究综述摘要：在住房抵押贷款实行资产证券化的过程中，借款人提前还款行为将严重影响证券的定价，因而一直受到关注，国外学者对提前还款的研究积累了丰富的成果，本文对此进行综述。 关键词：住房抵押贷款;提前还款;综述 中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2007)02-0069-04 国外房屋抵押贷款市场的存在已有很长的一段时间。经过多年的发展，目前在资本市场已占相当大的份额。以美国为例，自20世纪30年代出现住房抵押贷款，到1968年产生第一张抵押转手证券(Mortgage Pass-through Securities)标志抵押支持证券化的出现，住房抵押证券市场得到快速发展。2000年，住房抵押贷款已有超过5万亿美元的资产，超过消费贷款#65380;商业贷款和企业贷款的总和。[1] 在对抵押贷款证券及其衍生产品的研究中，提前还款行为受到学界和实务界的关注。提前还款(prepayment)是指借款人在贷款到期日之前偿还部分或全部的贷款。借款人(也即抵押人)提前还款时，贷款人虽然不会损失本金，但提前还款行为影响了贷款人的现金流。提前还款行为造成了单笔抵押贷款本息偿还现金流量的不确定性，进而也增加了抵押贷款支持证券的基础资产――抵押贷款组合现金流量的不确定性。前一个不确定性影响了贷款人的贷款收益率，而后一个不确定性则影响了债券发行人和投资者的收益和成本。由此可见，提前还款所产生的影响贯穿从抵押贷款的发放到抵押贷款支持证券最终到期偿清的全过程。因此，此问题一直受到发达国家金融领域学者和经营管理者的关注，并在此研究课题上积累了大量成果，本文旨在通过住房抵押贷款提前还款问题研究成果的介绍，为进一步完善我国住房抵押贷款起到抛砖引玉的作用。 一#65380;影响住房抵押贷款提前还款的因素 抵押贷款证券可视作标的资产与期权组合的组合。该期权组合一般可以看作两个期权的组合：借款人具有提前还款权利的买权(其执行价格为未还款余额)，和借款人违约的卖权(执行价格为抵押资产的市场价值)。理论上讲，当贷款利率高于市场再融资利率时，提前还款期权为实值，借款人会选择执行期权;当贷款利率低于市场再融资利率时，提前还款期权为虚值，借款人不会选择提前还款。早期对提前还款的分析主要以期权理论为基础。但实际的结果并非完全如此，当贷款利率高于市场再融资利率，甚至提前还款期权处于深度实值时，借款人也不选择提前还款;相反，当贷款利率低于再融资利率时，借款人也会提前还款。期权理论无法很好解释实际的提前还款和违约行为，Green和LaCour-Little(1999)指出，借款人的提前还款行为常常显得并不合理。[2] 对提前还款原因解释主要有内因假设和外因假设两大类。前者将提前还款行为看作利率的内生变量，该假设认为利率的波动影响期权的价值，从而影响人们的提前还款决策;后者则假设提前还款行为受利率以外的其它因素影响，这些因素主要包括：季节因素#65380;抵押贷款的特征#65380;经济活动的状况#65380;人口因素等。 1.利率因素 利率是影响提前还款的重要因素。当现行利率逐渐降低时，人们会希望进行新的融资，得到利率较低的贷款。现行的抵押利率与合同利率的差额(利率差额)是激发再融资的动力。两者之间的差距越大，则对抵押贷款进行再融资的动力就越强。 不仅利率大小的变化影响提前还款行为，利率的变动路径也影响提前还款。一般在抵押利率开始下降到一定程度时，大多数敏感的借款人就会采取行动，因而产生很高的提前还款率。在这以后，即便是抵押利率再次下降，甚至是更低的利率，剩余借款人的提前还款率也不会显著下降并趋于稳定。这是因为利率在最初的下降时，大多数有能力再融资并对利率变化敏感的抵押人逐渐离开贷款池，剩余的抵押者要么对再融资刺激不敏感，要么由于信用记录较差等原因没有资格得到一笔新的抵押贷款，从而表现出在再融资刺激下却出现较慢的提前还款的现象。这种现象被称作“歇火现象”(burnout)。 2.季节性因素 季节性因素指提前还款表现出一种季节性的趋势。其原因与一级住宅市场的交易活跃程度有关。在美国，住宅购买在春季增加，在夏季后期逐步达到高峰，到秋季和冬季逐渐下降。由于借款人往往通过先卖出他们现有的住房再购买新的住房，而住房抵押贷款又要求借款人在卖掉住房之后必须偿清未还款余额，因此提前还款活动常常在春季开始增加，到夏季达到最高，随后在秋季开始缓慢下降，到冬季达到低谷，从而提前还款呈现出典型的季节性特征。此外，由于美国大多数家庭喜欢在学年之间的夏季迁移，因此，在美国学校的校历也是一个影响提前还款的重要因素。 3.抵押贷款的特征 (1)贷款种类。一般来说，