楼市投资应掌握六项策略.docVIP

楼市投资应掌握六项策略尽管国家宏观调控政策不断出台,但中国楼市并没有停止上升的步伐,开发商捂盘、惜售、提价等现象时有发生,当前楼市真可谓是扑朔迷离。面对市场上各种各样的现象,购房者应该如何应对?笔者对近几年的中国房地产市场做了一次梳理,提供一些解决思路,供读者参考。 策略一:寻找合适时机出手 因为担心房价变化,不少购房者开始观望。但专家认为可以寻找合适机会出手,因为历史经验告诉我们,买房时机永远都存在。 案例:方先生在西湖附近找到一套两房后,决定买下来。去年初,方先生开始关注房产,考虑到小孩上学问题,他想在名校附近置业。2009年初害怕房价下跌而犹豫不决,没料到房价反而上涨了,让他错过了一次机会。回过头来观察以前的市场发展规律,方先生意识到虽有可能会经历调整阶段,但总体趋势还是会保持向上。 应对策略:现在这种市场行情可以选择合适的机会出手。虽然在这之前房地产市场经历过两次调整,其间也曾出现过房价回调幅度达30%的情形,但时至今日,房价水平都超过了调整之前的顶点位置。现在买房应该讲究时机。首先要做到选择性价比较高的物业,如交通便捷程度高的房产,即使购买之后价格再次回落,但等到市场好转之后,这类房产的价格上涨速度也要快得多。再就是要结合自身情况做出决定,如果购房条件已经成熟,那么选择合适的房子及时买入。此外,市场供应量较大的时候,价格稍微合理一些,因为供应偏少时,开发商往往会提价。 策略二:购房须活用政策 政府鼓励住宅消费,出台系列鼓励自住消费政策,并通过降低首付比例以及贷款利率水平来降低购房门槛。购房者应该用足这些政策,让购房变得相对轻松一些。 案例:四川来杭州打拼的姜先生准备购买一套住房。他同时看中了两套二手房,其中一套出自板块内一个新近开发的大盘,小区配套完善,他对此很满意。不过由于对方取得房产证才一年多时间,因此要支付营业税、个人所得税等,虽然没有明说让他来承担,但肯定已将这部分费用加在房价里面了。考虑良久,姜先生选择了另外一套住房。虽然这套房子出自半山附近某新村内,配套稍微欠缺一点,但购买这套房子无需支付更高的税费。 应对策略:业内专家认为,目前政府鼓励自住消费,因此专家建议购房者尽可能用足政策。首先要关注所购房产是否满足免税要求。比如购买普通住宅可享受契税部分减免、印花税以及交易手续费等优惠政策,购买90平方米以下的普通住宅甚至可以减免契税。此外,对于取得房产时间超过两年的,也可减免营业税和个税。 其次要注意是否满足利率优惠条件。经央行2008年连续5次降息后,5年以上商业贷款利率已降至5.9474,但如果满足利率优惠条件,还可下浮0.7倍,即4.16%,利息支出可减少30%。当然,活用政策的同时也要关注政策的时效性,要及时出手以保证多享受到相关政策的优惠。 策略三:妙用住房公积金 住房公积金贷款的作用不仅仅只是表现在节省利息支出方面,还能有效降低二次置业的成本。 案例:余小姐即将跟男友步入婚姻殿堂,买房成为眼下最重要的事情。两人打算在杭州市区购置一套两房,购房预算在160万元左右。双方父母支援了40万元,加上两人积攒下来的20万元,他们总共有60万元的购房资金。考虑到用足公积金贷款能够减轻每月的按揭负担,他们决定先领结婚证。然后共同申请住房公积金贷款,因为按照当地相关政策,他们可以申请到公积金贷款80万元, 应对策略:在购房过程中如何用足政策,这是购房者应该认真思考的问题。如对于余小姐而言,按照他们当前的实力,需要贷款100万元,假设以一个人的名义购房,虽然能够申请到40万元的公积金贷款,但相对于以夫妻名义而言,成本还是要高一些。笔者计算发现,假设还款期限为20年,前者要比后者多支出86000多元。由此可见。活用政策能够有效减轻购房负担。 策略四:换筹获得更高回报 考虑到目前房产的长期投资回报偏低,普遍低于3%,更多只是接近定期存款水平。与其这样,还不如通过“换筹”来获取更高的回报。 案例:黄女士在房产投资方面很有经验。近期她将手中一套在租赁市场表现差强人意的房子出手了,准备加点钱在位于杭州下城区的东新园买套小户型。因为她发现出自这个小区的房子能得到更高的租金。当然,还有更让她倚重的是高档楼盘价格上涨空间更大,投资这类物业能获得更高的回报。 应对策略:投资房产讲究地段。位于核心区域的高档楼盘,其消费群体不是普通消费者,因此它的价值不仅仅只是体现在单价上,这就是为什么市中心的高档住宅一直不乏购房者追捧的缘故。此外,随着市中心新盘开发量的减少,未来供应量极为有限,正所谓物以稀为贵,高档住宅的升值空间要大一些。因此,投资高档住宅,其实是一种更为合理的做法。 专家表示,近期通胀压力显现,在这种情况下。投资优质资产如