新政下房地产企业资金链问题探究.docVIP

新政下房地产企业资金链问题探究国务院早在2010年1月10日出台了调控房地产市场的“国十一条”，提出加大差别化信贷政策执行力度，降低房地产供需杠杆，抑制投机和投资性购房需求。随后，2月和3月，银监会亦三令五申，要求二套房贷款首付比例不得低于40%，对投资性购房要风险定价、严格审查。同时，首套房贷款利率由7折调整为8折至8.5折。但是，这些措施似乎起效甚微，出现了越调房价越涨的现象。一季度房地产贷款新增8457亿元，季末余额同比增长44.3%。同期，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，海口、三亚房价涨幅超过50%、温州、金华、广州超过20%。面对节节高升的房价，国务院于4月17日发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称“国十条”）。该通知从政府职责、住房需求、住房供给、安居工程、市场监管等多方面出发来遏制房价上涨。此次调控，政府已尽其所能，除了尚未出台的房产税，目前能够动用的一切手段都已经被用到了极限。房产新政使得银行收紧贷款，同时市场观望情绪浓厚。这一切使得房地产企业融资面临着极为严峻的形势，严重影响了其资金链的顺利运作，给房地产企业资金管理提出了新的挑战。 一、新政对房地产企业资金链的影响 （一）资金筹措――融资渠道全线紧缩国十条从多种渠道拧紧了资金流入房地产企业的龙头。按照通知，“房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”通知对于股东为房地产开发企业在土地竞拍及开发建设中提供的各种融资便利的合规性作了强调，加大了对其借款等融资方式的监管力度；对于地产企业来自银行的商业贷款和来自证券市场的股票融资和债券融资也进行了严格限制。根据不完全统计，2009年年中以来，约有40余家房企的股东大会批准了总额超过1000亿元的融资方案。从方式上看，既有定向增发，亦有公开增发。其中，A股地产第一军团的“招保万金”四家企业均位列其中。但2009年年中上报的房地产企业A股再融资方案，迄今没有一家获证监会放行。中证内地地产行业指数从去年11月开始掉头向下，下滑至今。目前，证监会正在与国土资源部对募集资金投向房地产项目的企业和募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金和归还银行贷款的内容，且原有业务又包括房地产经营的企业进行联合监管与审核。据证监会披露，这一联手审核机制至少影响到59家房地产公司，其中再融资48家，IPO11家。目前，证监会已将两批共41家房地产企业的融资申请移交到国土部征求意见。据经济观察网报道，在完成初审工作的首批试点的25家企业中，17家地产公司被国土资源部出具“不予支持”意见，在“予以支持”的8家企业当中。“大的公司一家都没有过，基本都是符合90/70政策、没有闲置土地以及欠地价的小公司。”被逼急了的开发商只能把希望寄托在最后一条路上：赴海外圈钱。如碧桂园、恒大地产、佳兆业、恒盛地产、雅居乐等多家H股上市的民营地产企业先后宣布发行海外债券，筹资金额总计约20亿美元。这么做的代价是高昂的，从各家地产商发债的利息来看，碧桂园债券利息为11.25%，恒大地产13%，雅居乐利率指导区间定在8.875%~9%，佳兆业最高，达到13.5%。这种发行高息债券的融资方式却并不被业内看好，毕竟高息债券的利息比一般债券高出5个百分点。 “高息债券一方面会吞噬企业的额外利润，另一方面甚至可能引爆债务风险。因此房企海外融资还是非常困难的，想靠海外融资解决资金问题基本上不太可能。”同时，银监会已经将房地产贷款纳入2010年的三大监管重点之一，位列现场检查重点。据悉，四大行每年新增的房地产开发贷款一般不超过1000亿元，而2010年一季度已大部分投放完毕。4月加紧调控后，银监会提出严控风险，收紧房地产类贷款的四项措施。银行对房地产类贷款更严格，贷款集中度更高，对信用等级要求更严。此外，银监会决定在6月后对银行的资本充足率、贷存比等指标进行考核。新规定的出台，不仅限制了商业银行对房企的贷款，也使房企股本融资难以过关。 （二）资金使用――面临土地款高压 在年报不为人注意的角落，隐含着一项重大的支出――“资本承担”（已签订合同但未支付的约定资本项目支出），一般是待缴的土地款和工程款。这有助于判断企业未来的资金链情况。2009年以来。许多开发商拿地凶猛。如保利地产2009年年报显示，本年新增土地储备1338万平方米，由175亿元的“承担”，其中一年内需要支