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简析住宅工程分户验收监督管理摘要:为加强住宅工程质量管理，保障竣工住宅质量和房屋使用功能，本文作者根据多年工作经验对住宅分户验收的部分问题做出探讨，就加强住宅分户验收监管提出自己的看法;分户验收是在工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，以检查工程观感质量和使用功能质量为主，主要包括下列内容：地面、墙面和顶棚质量、防水工程质量、门窗工程质量、室内给水、排水系统安装质量、室内电气工程安装质量节能工程质量等。 关键词：工程质量住宅分户验收监督管理 随着近年来我国房地产市场的蓬勃发展,老百姓对住宅的维权意识逐渐提高,质量投诉明显增多；平时不常被人们注意到的质量问题,在社会监督下显现出来了,并且百姓反映强烈。近年来，因交房发生的法律纠纷层出不穷，房子质量问题已成为构建和谐社会需重点解决的问题之一。 我国工程验收规范的客观局限性。目前实行的检验批质量抽样检验方案，可能使少数非结构安全质量问题在验收中被遗漏；工程验收规范等对于竣工房屋的某些质量问题如：室内空间尺寸偏差等没有明确的验收标准；对粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等一些质量问题的检查方法没有操作性很强的统一规定；另外，住宅工程竣工验收主要是对单位工程的验收,单个购房者得不到所购房屋的验收合格证明，使得交房后若某一住户发现质量问题，不能直接找到责任单位和责任人，相关质量问题的判定和处理都得不到落实，从而引发质量投诉。同时，住户对住宅质量品质的要求与现行验收规范的矛盾也日益明显，也导致了不少质量投诉等。 相关保障制度尚不健全。我国工程质量担保、保险、投诉处理相关制度目前尚不健全，质量验收责任和责任追究很难落实，导致了少数建设、监理、施工单位质量意识不强，同时，部分业主也存在在经济赔偿得不到满足时拒绝正常维修等现象，使得一些建筑工程的质量投诉处理过程矛盾较多、困难重重，形成反复投诉等现象。 针对上述问题及其原因分析，为了进一步加强住宅工程的质量管理，落实住宅工程参建各方主体质量责任，从根源处抓问题，尽量减少业主投诉，我省于2009年实施《福建省住宅工程质量分户验收管理试行办法》，2010年批准实施《福建省住宅工程质量分户验收规程》。文件明确规定，所有住宅工程质量竣工验收前，必须先实行住宅工程质量分户验收；未经分户验收或分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。两年来,我市市属工程中共有50多万平方米的住宅工程通过分户验收，目前仍有20多万平方米的住宅工程即将进入分户验收阶段。为了更好地推行我市住宅工程分户验收工作，加强住宅工程分户验收的监督和管理，我们总结了两年来的推行情况以及存在问题，现将分户验收的监管经验简析如下： 一加强日常监督中对分户验收规程的宣贯 由于我省住宅分户验收的有关规定实施时间不长，还有相当部分建设单位、施工单位和监理单位对有关要求认识不到位。在日常监督中，我们还发现，还有相当部分建设单位认为分户验收国家并未强制实施，可以不必进行分户验收即可进行竣工验收，缺乏主动性和积极性；部分单位对分户验收认识不够，推行分户验收时间偏迟，缺少施工过程的控制。作为工程质量监管部门，我们通过多种形式，扎实抓好我省《分户验收管理试行办法》和《分户验收规程》的宣贯工作，在宣传中主要强调各方责任主体在分户验收中的职责，强调建设单位是分户验收工作的第一责任人；强调所有住宅工程质量竣工验收前，必须先实行住宅工程质量分户验收；将《规程》宣贯落实到每个在建住宅工地和各方验收人员，积极宣传住宅分户验收的意义及有关规定，确保其正确掌握《规程》的内容和操作方法，全面开展分户验收工作。 二加强对分户验收前施工阶段的监督 首先，由于住宅工程一般单体较多，而出现问题后又很难处理。因此我们认为施工单位和监理单位项目部应按分户验收要求在施工阶段提前做好预控，特别是要针对各种质量通病和群众投诉热点问题，在施工前作必要的交底和防范，如墙面裂缝或空鼓、外窗渗漏等常见问题。我市某沿街商住楼窗框安装前，为防止施工人员因节能施工（窗框与墙体间填嵌发泡剂）不当造成窗边渗漏的隐患，我监督人员在工地召集有关施工人员强调有关工序要点，提前对某些可能导致的质量问题及防治进行交底，要求：窗框安装前窗边先进行打糙处理，窗框安装后注意窗框底砂浆填塞密实，内外两侧同时打糙；窗框保护膜只准包三面，发泡剂要注射均匀到位，不能断点，宜尽可能不挤出框外，不切割；粉刷面与窗框交接处应延框5?（面砖饰面窗侧延框10mm,窗台位置延框15?），严禁咬框，且该缝隙采用压浆勾缝处理，最后打注密封胶。同时，带领部分施工员和监理员到其他工程参观做法，并要求施工管理人员和监理人员严格把关。最后分户验收时，我们发现该工程所有房间未发现外窗渗漏问题。 其次，加强施工过程的抽查复核，通过及时发现与整改落实，减少