金融政策调整对房地产市场影响.docVIP

金融政策调整对房地产市场影响房地产作为一个资金密集的产业，从土地的购买到商品房的预售，每一个主要环节都跟金融有关，天量的资金支持是房地产业发展的重要动力。伴随本轮房地产迅猛发展的是银行对房地产贷款的成倍增加，据统计，2008年房地产贷款4 800亿；2009年房地产贷款2万亿；2010年，在央行贷款总额大幅减少的情况下，房地产贷款不减反增，达到2.022万亿。房地产业的资金大部分来自于各金融机构，金融政策的调整对房地产业有着巨大的影响力，这种影响力可以从两个方面来看：一是面向全社会金融政策对房地产业的影响；二是社会为了达到一定的目的而通过金融政策对房地产业进行引导，以利于房地产业及整个社会经济的健康发展。后者在国内常常称之为房地产业宏观调控，在所有房地产业调控的方法中，金融政策是较容易以低成本的方式执行，并且调控迅速，效果较好的措施。面对本轮调控，房地产市场将何去何从呢？ 一、存款准备金率上调对房地产市场的影响 2011年6月16日，中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至此，国内银行存款准备金利率达创纪录的21.5%。这已经是自2010年1月份以来央行第12次上调存款准备金率了，每次冻结的资金量都在3 500亿元以上。4月16日，对中国存款准备金率是否已提高到极限的问题，周小川表示，存款准备金率提高到何种水平，取决于多个条件。条件发生变化，存款准备金率调整的力度和空间也会变化。根据国际经验，也没有明确的尺度，中国的存款准备金率不存在绝对的上限。当然，央行上调存款准备金率的主要目的或在于控制信贷投放规模和节奏、防通胀和对冲外汇占款持续高增长的压力，对房地产市场没有直接影响。但由于每次几乎都冻结3 500亿元以上的资金，无疑是收紧了流动性，压缩银行的放贷能力，这就提高了银行贷款的门槛，对房地产开发贷款和个人按揭贷款产生了直接影响。与今年1月高达1.04万亿元新增信贷规模相比，2月份不足6 000亿元的新增信贷水平，说明连续上调存款准备金率尤其是实施差别存款准备金率政策已经显效。但是据中国货币网数据显示，银行间市场利率高企后已经回落，至3月3日已跌至最近一次上调存款准备金率之前的水平，表明货币市场流动性仍然较充裕，央行可能会再次上调存款准备金。准备金率连续上调的累积效应对银行信贷总量将产生显著抑制作用，作为资金密集型行业，房地产企业的贷款量会受到很大影响。 二、银行调整信贷政策对房地产市场的影响 据统计，2008年我国新增人民币贷款4.9万亿，其中房地产贷款4 800亿；2009年，新增贷款9.6万亿，其中房地产贷款2万亿；2010年，新增贷款减少为7.5万亿，房地产贷款不减反增，达到2.022万亿，这说明2010年在房地产企业上市、扩容、发债等方面陷入停滞以及房地产信托融资被叫停的情况下，房地产金融市场形成了信贷主导的格局，这也说明商业银行在信贷投放上存在结构性问题，过多地投向了房地产行业。2011年各商业银行都针对当前经济形势对信贷政策进行了调整，对于房地产等可能引发资产价格泡沫或通货膨胀的领域会严加控制，房地产行业相关贷款门槛会持续提高。 个人贷款方面，2008年为应对金融危机带来的房地产市场需求下滑，人民银行将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%，最低首付款比例调整为20%。在之后两年宽松的货币政策下，绝大多数银行都为首次购房的新老客户办理了房贷利率七折优惠，很多银行甚至大打“擦边球”，为“二套房”甚至“三套房”贷款购房者都发放了七折利率的贷款。从2010年11月1日起，应监管部门要求个人住房贷款利率的下限上调为基准利率的0.85倍。近期由于银行规模紧张影响的扩散，已经有多家商业银行取消了首套购房贷款的利息优惠。目前唐山市场上，只有中小股份制银行还有首套房利率的优惠政策。但是随着各家银行总行政策的调整，利率优惠被取消应该是未来的趋势，这无疑给购房者增加了成本。加之国家对二套房贷的差别化信贷政策大幅提高了购买第二套住房的资金门槛，监管力度的不断增强，必将对房地产市场的需求形成冲击。据报道，上海及浙江的四大国有银行的首套住房按揭贷款已经完全取消现有的优惠，其首套住房按揭贷款首付比例上升到四成以上，贷款利率也上升到基准利率以上。 开发贷款方面，种种迹象表明，2011年商业银行房地产开发贷款业务将受到一定抑制，审批标准将明显趋严。工行日前已表示要顺应整个经济发展模式转型的要求,调整内部的信贷结构,有保有压，并对房地产开发贷款进行控制；某商业银行总行近期要求各地分行对全部已经审批的房地产开发贷款项目重新进行风险评估。在这种形势下，预计在2011年除目前全国排名靠前的知名房地产开发企业仍会获得部分信贷资源外，其他的尤其是地方性的中小