天津精装修公寓产品研究.PDFVIP

《中原地产红皮书2010》京津卷 天津精装修公寓产品研究 1. 天津精装修公寓市场概述 精装修公寓最早伴随写字楼出现，为了方便外籍人士办公、居住而衍生。由于建设周期短，销售速度快，便于资金回笼， 近年来精装修公寓受到了开发商的青睐。而精装修公寓的户型小、地理位置优越也给其带来了许多客户。 天津快速近年发展，中心城区土地供应量逐渐 小，土地价值增值明显。核心地区以“小户型、精装修、低总价”为特 点的精装修公寓，由于地理位置优越，设施配套齐全，而且部分具有商住两用性质，因此不仅吸引了自住及投资客群，还吸 引了部分商务、办公类客群。 天津的快速发展也吸引了大量的外来人口。一方面，外资的大量涌入，使得外企的高级管理人员和技术人员需要在天津 工作较长时间，为其提供方便的住所；另一方面，精装修公寓给年轻购房群和投资客带来了方便，省去了装修的时间、人力 等消耗，适合现代人快节奏，便捷的生活方式。 1.1 津精装修公寓供应情况 天津目前精装修公寓主要分为三类：居住型公寓、混合型公寓、酒店式公寓。这三 公寓在用地性质、产权年限、特点 等方面存在差异。 表1 天津市精装修公寓供应分类 公寓类型 用地性质 产权类型 产权年限 特点 价格 购置客群 户型面积小 ；精装修交房标准，拎包 一般为住宅用 销售价格一般高 居住型公寓 公寓 70 年 即可入住；配套设施完善 ；物业管理 主要为自住型客户 地 于区域整体水平 提供高于普通住宅的额外优质服务 一般为综合性 一般处于城市核心地段及商务中心区； 50 年或 40 价格相对写字楼 投资型客户、商务 混合型公寓 用地 （商住） 商务公寓 既可居住又可办公 ；具备写字楼功能， 年 较低 办公类客户 或商业用地 在部分城市可注册公司 面积较小，主力户型主要在90 平米以 下，装修档次较高；大多位于城市核心 主要为投资型客 一般为商业用 公寓或商务公 酒店式公寓 40 年 繁华地带、商圈周边，交通方便；按照 价格一般比较高 户、商务办公类客 地 寓 星级酒店的设施标准进行设计，体现档 户 次与舒适性 资料来源：天津中原投资顾问部 天津精装修公寓市场供应主要以一室户型为主，面积集中在70 平方米以下。一方面，公寓产品的供给对象主要针对高 端客群，白领人士，为自住型需求及投资型需求客户，改善型需求的客户很少购置公寓产品，另一方面，公寓产品多位于市 区核心位置，土地价值高，因此供应产品户型较小。 - 1 - 《中原地产红皮书2010》京津卷 图1 天津市精装修公寓产品市场供应户型（2010 年上半年） 五室 四室 2% 3% 三室 12% 二室