新专业市场项目投资方略.pdfVIP

Management I管理 专擞辫 羧 方略 口文／袁耿胜 中国地大物博，商业业态复杂，自二十世纪九十年代以来， 农贸市场、批发市场、连锁超市、百货商场、购物广场、专业商场、 连锁便利店、专业市场MALL等百家争鸣，百花齐放。成功的 专业批发市场由于收益客观，在近几年来受到投资者青睐。大 型项目一个接一个，项目规模庞大，先进的配套设施，高调宣 传推 高言“放水养鱼、给商家培育一个新的市场”。可是就 在很多项目的投资者以为可以很快就赚个满盆满钵的时候，无 奈招商进展不理想，客户并不买账，商铺开业率很低，投资者 的热情一泄千丈，留下的残局又成了中国专业市场史上的案例。 在对全国的专业市场进行调研的过程中，我们发现，批发 市场是我国发展最成熟的业态，传统的各行各业都有强势的专 业市场或者市场群。譬如广州的流花服装市场群、一德路的玩 具礼品市场群、芳村茶叶市场群、义乌的小商品市场、重庆朝 天门综合批发市场、成都荷花池综合市场群、沈阳五爱小商品 批发市场等等，在全国拥有很大的知名度。而在每个城市，几 乎都有因历史原因而产生的大小专业市场，形成一个又一个专业 市场群，占领着区域龙头地位，新项目根本无法撼动其坚实的 基础。那么是否意味着现在的新专业市场项目就没有任何机会? 答案当然不是如此。 笔者经多年对专业市场的经营管理及研究认为，新专业市 场项目投资者在如下几个方面拥有机会： 一 坐事成熟商圈优势 在成熟的专业市场群内打造新的具有升级意义的项目，坐 享商机，这样的专业市场项目成功把握最大。但在项目立项规 划时，笔者建议必须达到：①环境优于老市场；②服务优于老 市场；③功能全于老市场；④商家经营成本低于老市场；⑤研 管理 I Management 究清楚本市场群是否饱和。广东海印集团在广州开发的海印缤纷 购物中心的操作手法，将商品相关度高、消费群充分共享的一些 服装、海印电器城、海印电脑城、海印副食品城就是在典型的市 专业市场集合在一起，把sHOPPINGMALL和专业市场结合起 场群内开办新项目的案例，开一个旺一个；还有广东安华集团的 来。一般应该具备如下特点： 美博化妆品城、美博汽车配件城、美博服装城，专门开发地下人 ①单一市场品牌运营，要求要有统一经营管理机构(集团)、 防工程商业的第一大道，都是这类项目的典型代表。 统一的企业文化、统一的规划、统一的服务，开发商具有强大的 资金实力； = 在专业街附近打造专业市场城 ②具备SHOPPINGMALL特有的消费以外的休闲娱乐功能， 专业街很多都是自发形成的，经过许多年的演变才形成了现 是体验元素、商品文化、主题文化、广场文化的完美结合，如配 在的专业市场格局，因此专业街的发展过程里面包含着很多复杂 置会展中心、商务中心、物流中心、大型停车场、仓储中心、信 的历史原因，多年来也培育了采购者的购物习惯；但是由于专业 息中心、娱乐中心及商务酒店； 街几乎都是自发形成的，它们往往缺乏物业管理服务，经营环境 ③专业市场Mall集合了sHOPPINGMALL中商品和功能的 也差，没有统一的宣传推 缺乏核心竞争力，所以在专业街附 丰富性、专业市场中产品和商户的专业性，以专业市场形式的主 近打造新的专业市场群，成功的把握比较