利益衡量视角下“小产权房”出路探究.docVIP

利益衡量视角下“小产权房”出路探究摘要：近年来，房价上涨引起“小产权房”热销的局面。在现有法律框架下，集体土地使用权不能自由流转，导致“小产权房”违法，其买卖合同无效。“小产权房”问题关系政府、集体经济组织、农民、购房者、开发商等多方利益，从利益衡量的角度分析，合法化更能体现社会公平。通过类型化处理是目前解决“小产权房”问题的合理做法，但要从根本上解决问题，还有待于集体土地使用权制度的改革。 关键词：小产权房；违法性；利益衡量；集体土地使用权 中图分类号：DF521 文献标识码：A 随着商品房价格的不断攀升，潜行了10多年的“小产权房”逐渐浮出水面，在全国各大城市的房地产市场迅速走俏。“小产权房”问题受到社会各界的广泛关注，引发了激烈的讨论。建设部风险提示，国务院明令禁止，房地产商不断“炮轰”，“小产权房”购买者依然趋之若鹜，通州宋庄“画家村”案［1］更是将“小产权房”问题推到了舆论的风口浪尖。“小产权房”何去何从，还是一个未知数。为什么“小产权房”会引来诸多争议？“小产权房”背后的“大问题”又是什么？本文将从现象到本质对该问题作出具体的剖析，最后提出几点建议，以期对“小产权房”问题的解决有所裨益。 一、“小产权房”的由来及发展现状 所谓“小产权房”并不是严格意义上的法律用语，而是对一种特定房屋的约定俗称。目前社会上引人关注的“小产权房”是指在集体土地上建设并对集体经济组织外的居民出售的房屋。 (注:“小产权房”的具体含义有3种：第一种解释是针对房地产开发商的产权而言，开发商的产权叫做大产权，普通购房者的产权叫小产权，原因是购房者的产权是由开发商的一个产权分割来的；第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴纳土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释，普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房；第三种解释就是本文所指“小产权房”的含义。)由于未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是乡政府或村委会自制的。与具有正式产权证的“大产权房”相比，这种类型的房子被形象地称为“小产权房”，或者“乡产权房”。 “小产权房”并非新兴事物，早在20世纪90年代中期“小产权房”就已经存在。近年来，随着城市化进程的加快，城市人口增多，住房需求不断增加，同时，城市土地供应紧张，地产商追逐利润，哄抬房价，商品房价格大幅上涨。在此背景下，潜行了10多年的“小产权房”终于浮出水面，成为社会关注的焦点。“小产权房”因未经土地征用和审批程序，减少了很多开发的中间环节，节省了土地出让金、增值税和房地产开发交易方面的税收等费用，所以与一般的商品房相比，价格较为低廉。统计显示，北京通州、顺义、怀柔等郊区“小产权房”房价在每平方米2500至4000元间，仅为相同地段的商品房价格的20％至30％。巨大市场的促动，明显的价格优势，再加上地方政府的监管不力、默许纵容，“小产权房”在全国范围内已经形成热销的局面。目前北京400余个在售楼盘中，“小产权房”楼盘占总量的18%，按每个项目平均10万平方米计算，共有700万平方米以上。北京房地产交易网上的数据显示，目前北京可售房屋面积约为2157万平方米，这就意味着“小产权房”项目面积相当于北京可售房屋面积的1/3［2］。 “小产权房”热销，引起社会广泛争论。国务院及相关部门已经明确表态，“小产权房”违法，禁止城市居民购买。2007年6月18日，建设部在其发布《关于购买新建商品房的风险提示》中明确表示：“城镇居民不要购买集体土地上建设的房屋。”2007年9月15日起，国土资源部开展了“全国土地执法百日行动”，“小产权房”被列入查处对象［3］。12月11日国务院常委会议会诊“小产权房”，其公布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到城市购买宅基地、农民住宅或小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。”前段时间，中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在国务院新闻办公室的新闻发布会上指出：“小产权房不允许再建，已购者合法权利要受保护。”可以看出，国家对于“小产权房”从维护现有法律秩序出发，基本采取了否定的态度。相对应，购房者和集体经济组织、村民则主张将其合法化。对于购房者来说，“小产权房”价格低廉，可以实现多年来买房的愿望。对于村集体来说，可以通过出售“小产权房”增加收入，提高村民生活水平。对于房地产开发商而言，“小产权房”一定程度上打破了商品房高价垄断的局面，分享了本来应该属于自己的利益，所以他们坚决抵制。 二、现行法律框架下”小产权房”合法性分析 根据《宪法》规定，我国土地所有权包括国家所有和集体所有两种形态，相应