房地产市场理性调整及通货膨胀控制.docVIP

房地产市场理性调整及通货膨胀控制［内容摘要］本文对我国CPI与房地产市场价格指数之间的相关性进行统计分析发现，两者之间存在显著的正相关性，而且房地产市场具有领先性特点。基于此，文章分析了我国房地产市场发展是影响CPI的主要渠道，认为房地产市场的理性调整有利于控制通货膨胀；相反，在当前外部危机压力下刺激房地产市场会有助于缓解可能的通货紧缩问题，但也存在因市场调整不到位的潜在风险。 ［关键词］通货膨胀；房地产市场；相关性 作者简介：董裕平(1969―)，男，中国社会科学院金 融研究所(北京，100732），副研究员。研究方向：公司金融、制度经济学。 2007年以来，在国际国内食品、能源、原材料等价格快速上涨的直接推动下，我国市场物价 呈现明显的上涨态势。特别是2008年1至7月，CPI同比上涨7.7％，创下1997年以来的最高 涨 幅，物价问题成为经济运行中的一个突出矛盾，对民众生活影响突出。为此，政府把防止价 格过快上涨作为宏观调控的突出任务，目前，CPI涨幅已经连续几个月出现了回落。由于近 期全球性金融危机的爆发，不仅预期我国CPI涨幅会因此进一步回落，甚至开始担心我国经 济也会出现下行拐点。于是有关宏观调控政策的争议更加突出，尤其在房地产市场方面，例 如，是否要取消对购买第二套住房的限制性政策；地方政府是否应该出面救市等。诚然，一 方面，如果继续坚持原来的调控政策而导致严重的通货紧缩，则是大家都不愿意看到的结果 ；另一方面，为了应对当前因外部金融危机冲击可能造成的经济下滑而完全放松对房地产市 场的调控政策，以维持房地产市场的繁荣景象来拉动经济增长，则会造成房地产市场的畸形 发展，从而积累经济的结构性矛盾。为此，我们需要分析房地产市场对我国经济的影响力度 。本文从我国房地产市场的发展状况与居民消费价格指数变化之间的关系这个视角进行分析 ，厘清房地产市场对我国居民消费物价的影响渠道，以便更好地理解当前房地产市场所 面临的调整过程，从而更好地把握宏观调控政策的预见性与灵活性。 一、房地产市场与消费价格之间的相关性问题 尽管各国居民消费价格指数的统计指标中没有直接包括居民购买商品房这样的经济活动，但 是，在市场经济条件下，房地产行业在经济中通常具有相对较大的影响力，特别是当房地产 市场处于快速上涨的阶段，其所具有的影响力与该产业直接在GDP中所占的比例更是不对称 的。一般认为，发达国家的房地产市场繁荣具有很强的财富效应，它会导致物价上涨的压力 。对于我国而言，房地产市场尚处于发展的起步阶段，其对消费价格水平又会具有什么样的 影响呢？我国这一轮物价呈现明显上涨的态势是从2007年3季度开始的。按照惯常的经济分 析逻辑， 上涨的原因可能有多个方面，包括自然因素造成食品供给方面的冲击、环境与人工成本上涨 的推动、原油等资源性产品的国际价格大幅上升，以及大量顺差与人民币升值等造成外汇储 备大幅增加进而引起流动性过多的压力等。然而，这些原因却遗漏了没有直接囊括到消费价 格指数统计指标中的房地产价格因素，因为从近几年的物价走势来看，我国房地产市场与居 民 消费价格之间似乎有着非常密切的联系。图1显示了各种价格指数（季度数据）的变化情况 ，我们直观的感觉是消费价格指数(CPI)与房屋销售价格指数（HSPI）的走势表现出了相当 程度的一致性，而与生产者价格指数（PPI）之间所表现出的关联程度似乎相对弱一些。进 一步计算这些指数之间的相关性系数后，我们可以得出更加明确的结论。 表1列出了同期的各种价格指数之间的Pearson相关系数。我们发现，同期的CPI与PPI之间的 相关系数较小，而与同期的房屋销售价格指数和土地交易价格指数（LPI）以及固定资产投 资价格指数（FIPI）之间的相关性更高。同期的PPI与HSPI之间的相关性也很高。进一步的 研究发现，领先1―2个季度的HSPI数据与CPI之间的相关系数也分别提高到0.832和0.792 ；领先1―3个季度的PPI数据与CPI之间的相关性明显增强，其相关系数分别为0.801、0.8 42和0.706。而领先1个季度的PPI数据与HSPI之间的相关系数达到最高值，为0.924。 与世界其他国家一样，我国的CPI统计构成中也不包括“购房”价格。但是，从以上统计相 关性的结果来看，与CPI相关性最强的是领先1个季度的房屋销售价格指数，另外还有领先两 个季度的生产者价格指数，以及同期的土地交易价格指数与固定资产投资价格指数。同时， 我们看到，领先1个季度的PPI数据与HSPI之间的相关系数达到最高值，再鉴于CPI与HSPI之 间的高度相关性，这似乎在暗示HSPI可能是PPI向CPI传导的一个影响渠道。从理论上讲，PP I作为CPI的领先指标，具有成本推动影响。实际上