2012年济南城市及房的地产研究.ppt

济南项目初步市场研究;宏观环境;温家宝：决不让调控出现反复 ;国家统计局：一季度GDP增速8.1%，国民经济运行总体平稳;金融环境的持续转好:传央行已将部分金融机构存准率调降1个百分点;一季度全国房产开发投资10927亿 同比增23.5%;房地产市场宏观数据趋好;宏观环境;济南,山东省会，国家批准的副省级城市和沿海开放城市。;中心城空间结构为“一城两区（济南市规划局）;天桥区位于市区北部经济，是济南市主要的工业区;宏观环境;2011年的土地市场呈现量价齐升态势;2011年，济南市居住与商服用地供应面积538.51万平米，建筑面积1447.86万平米，同比分别增加15.6%和7.6%。2011年济南市土地供应计划为598.60万平米，实际供应仅为计划的90%。由于拆迁熟化等存在困难，土地供应未按计划足量供应;多中心2011年东部依然位居土地供应量首位，供应面积同比增加40%，北部区域在滨河新区规划和北部新城建设的利好时机，土地供应同比增102.4%，北大资源和山东高速等开发商入驻，将带动区域快速发展。南部和中部区域供应量最少。;2011年，居住与商服用地成交105宗。成交土地面积520.62万平米，成交建面1398.51万平米，同比分别增加42%和35%。由于供应较大，下半年土地底价成交趋势，开发商趁机抄底拿地储备，双重原因推高土地成交。;2011年，济南市成交土地单价为306万元/亩，楼面地价为1708元/平米，同比分别上涨4.4%和10.1%，增幅趋缓。主要因为，调控严厉，土地价区域理性；楼市遇冷导致底价成交是增幅趋缓的主因。;从物业形态的土地价格看，居住用地土地单价265万元/亩，楼面价1722元/平米，同比分别上涨46%和64%；商服用地土地单价473万元/亩，楼面地价1676元/平米，同比土地单价上涨18%，楼面地价下降5.2%。;中部因为土地稀缺，土地成交价位列第一，远高于其他区域。北部区域一直是城市发展的价值洼地，地价较低。北部区域在山东高速、北大资源等实力开发商的带动下，区域价值将有所提升;本土开发企业拿地数量大增，国资开发商成主力，如山东高速、鲁商、重汽等。土地流拍率上升幅度较大，2011年度土地市场流拍率达20%。土地供求呈现郊区化发展趋势，且外拓速度加快。后市预计高新区、唐冶新区、西客站片区将会持续供应，天桥等老城区将以城中村改造为主，北跨黄河的土地供应态势将延续。;2011年，济南普通住宅市场在售楼盘47个，总供应量为31184套，346.43万平米，较2010年上涨30%和26%。严厉调控下，整体供应量反而增加，主要因为部分大盘依靠刚需产品大量出货维持现金流有关。;2011年普通住宅共成交23212套，252万平米，比2010年上涨14%和11%，刚需支撑楼市成交量。;四季度开始住宅成交均价出现较为明显降价，较多项目由之前的打折、优惠、特价房等变相降价改为直接降价。从销售方式看，各项目通过降价销售获得现金回款，成为各开发商的共识。;2011年济南公寓市场总供应2709套，17万平米，较2010年分别下降38%和42%。从走势来看，2011年公寓市场的供应量持续递减，达到四年的最低值，仅为2010年五成左右。主要因为调控持续，市场不明朗，大量项目减缓推盘节奏。;2011年公寓市场公寓、成交均出现大幅下降，供应量17万平米，成交12万平米。限购住宅后，公寓市场随住宅价格的下降，自身性价比日益减弱，投资客和部分自助者退出，导致公寓成交下滑。;从公寓实际成交看，整体价格变化较大，公寓市场处于量价齐跌态势。;别墅市场：成交189套，成交面积6.23万，成交均价16783元/平米。中海国际社区：双拼别墅销售均价17000-18000元/平方米； 四联排别墅销售均价约13000元/平方米；蓝石大溪地：别墅销售均价为18000-20000元/平方米；中海奥龙观邸：别墅销售价格在33000-40000元/平方米。;2011年二手房整体呈现成交量大幅下滑，价格相对稳定态势。受调控及投机型购房的影响，二手房交易受到一定观望影响。;2011年济南市商品住房（含普通住宅及公寓）供应及成交对比：天桥区：供过于求，超出需求的50%左右。历下区：供不应求，难以满足。;济南房地产市场整体运行较为平稳 土地供求及量价相对平衡。 市场供求看，住宅供略过于求，预计前市将保持平稳缓慢增长。 价格看，受调控影响，刚需及首改将支撑市场前行。 受成交结构及促销的影响，价格呈现下降态势。 公寓市场，受调控政策影响，前景不容乐观。 受城市规划及区域利好的影响，东部、西部发展态势明显;★;2011年写字楼供应28.87万平米，成交26.69万平米，较2010年均有所减少，呈现下滑态势。国际经济恶化，国内经济