关于承租大厦预算方的案二—0225.doc

关于承租免税大厦三至九楼及裙楼二至五楼投资兴建 四星级酒店及其附设项目的可行性分析 论证单位：香港大华酒店投资管理有限公司 二〇〇六年二月 目 录 第一章 承租方简介 第二章 行业市场调查 第三章 风险发生及防范 投资规模及总体效益分析 合理化建议 第一章 承租方简介 我公司全称为香港大华酒店投资管理有限公司，成立于1996年，位于香港弥敦大道208-212号四海大厦10楼1001室，是酒店投资及经营管理方面的专业公司，公司聘请酒店投资管理方面的专家126人。目前由我公司自主投资经营的实业主要有香港大华酒店、深圳大华酒店、惠州皇城酒店；授权委托管理的酒店有上海浦东宝莱酒店、武汉港兴酒店等近十家。公司资本雄厚，专业人才聚集，是近年来深港两地酒店投资管理方面的后起之秀，为大陆旅游业、餐饮娱乐服务业的蓬勃发展作出了积极贡献。 我公司在深圳投资兴建四星级酒店拟拓展市场空间，在深圳市新兴的会展商圈营造市场品牌，构建我公司连接大陆和香港的平台和纽带,进一步实现我公司拓展大陆市场、宣传企业文化的目的，达到经济效益和社会效益的双丰收。 第二章 市场调查分析 一、酒店行业市场 近年来，随着高交会、文博会等大型商业、文化活动在深圳举行，深圳时尚、高档的酒店呈现供不应求的局面。尤其是星级高、规模大、商务、时尚的酒店住房率和房价一般高于国内其他地区，经营前景比较良好。比较典型的有木棉花酒店（准四星），标准间和单人间门市价678元/间，住房率经常达到100%。皇悦酒店（三星），标准间和单人间门市价768元/间，住房率长期在70%以上，周末及会展高峰住房率达100%。上述酒店的共同特点是：房间装修有特色，室内布置温馨。与此同时原罗湖区老牌的、星级高的酒店富临酒店（五星）、中南国际大酒店（四星）等，每年经营亏损都在1000万元以上。以上反差说明，深圳市随着市中心由罗湖区往福田区规划迁移，酒店业正经历着历史的转折期，新兴的商务、时尚酒店必将倍受欢迎。 二、餐饮市场 目前深圳市的餐饮企业可以分为三类：第一类是特色餐饮，如湘鄂情、民间瓦罐汤、山天111等；第二类是档次比较低的食街，如乐园路食街、向西村食街等；第三类是大型高档海鲜酒楼，如海港、好世界、潮江春等。近年来，潮粤菜风行一时。比较典型的有海港、好世界、潮江春、丹桂轩等，每日营业额在15-25万元不等，毛利率在55%以上；高峰时每平方米营业收入达50元/日。上述中高档特色餐饮的共同地方是：既讲究装修材料的质地，又追求装修风格的简洁、气派，食品出品也有鲜明特点。因此，在新兴的商务会展区域兴建沿海城市的特色海鲜酒楼，推广和展现沿海城市的特色食品，必将迎合各界商务人士及本地消费者的口味，具有广阔的市场前景。 三、娱乐业市场 目前，随着政府部门加大对娱乐业禁赌、禁毒的工作力度，深圳市的娱乐业市场正经历着历史性的转折点。原罗湖区主流客源消费能力低，管理难度大。根据我公司市场调查，特区内的罗湖区娱乐场所每年因为客人从事非法消费，被政府机关停业达160间（次）。同时，以高档的商务客为主流客源的罗湖区金色时代娱乐城生意红火，每年创利润近千万元。福田区圣廷苑酒店作为五星级酒店配套设立了天上人间会所，一方面带旺了酒店业经营，另一方面与客房、写字楼经营互不干扰、相互促进。同时深圳市文化部门、公安部门鼓励高档、健康的娱乐场所占领市场空间，提倡文化立市、鼓励连锁经营。深圳市福田区娱乐市场前景广阔，缺少龙头企业。加之今年国务院新颁布的，于2006年3月1日生效的《娱乐场所管理条例》更是对深圳娱乐业的发展提出了新的要求，以商务客为主的娱乐场所必将获得更广阔的市场空间。因此，在深圳新兴的商务会展商圈兴建高档、健康、文明的娱乐休闲场所，既是市场的需求，也是时代发展和特区城市重新规划的需要。 第三章 风险发生及防范 一、风险发生 本项目投资风险主要可能发生在以下几方面： 1、政治或战争灾难。 2、自然灾难，如地震、疫情等。 3、意外事故，如水火，恐怖袭击等。 4、受经济环境和市场环境影响较大。 5、其它不可预见的因素。 二、投资风险防范 防范投资风险的主要方法： 1、在项目启动前进行充分的市场调查、分析和预测。 2、在项目规划方面有明确定位、对经营管理进行精心策划，使项目的赢利能力和抗竞争能力达到最大化。 3、营运过程当中密切掌握和预测港深的经济动向，以提前采取适当的应对措施。 4、长期坚持科学的经营管理方法，争取项目的产值、利润最大化，加快投资回收速度。 5、加强设施设备的维护保养，减缓固定资产折旧，保护固定资产价值。 6、注重项目形象建设，提高无形资产价值。 7、必要的财产保险和意外保险，以预防各种以外事故。 第四章 投资规模及总体效益分析 一、拟兴建项目 投资深圳市福田区深南中路免税大厦的主楼三楼至九楼、裙楼二楼至五楼