悦达高淳项目商铺划的分与租售方式建议_25p_2012年7月_项目分析_模式建议.ppt

【悦达置业】 高淳项目商铺划分与租售方式建议; 目 录;一、项目基本情况及竞争项目分析 ;项目区位：高淳县镇兴路与栗园路西南交界口 交通情况：项目北临镇兴路，为双向四车道，是高淳城市主干道，有公交线路10余条。 项目地形：总体呈三角扇形，东宽西南窄，东南面呈圆弧形。 项目组成：总建筑面积31996 平方米，规划建筑主体4层，地上商业面积：24407平方米，地下：7589平方米。其中家乐福：17000平方米，影城：3000平方米，ShoppingMall：4407㎡。;; 高淳县现有华润苏果两家较大的超市，操作模式为：用较低租金承租物业，将多余面积划分为店铺，内铺按照营业额18%抽成，沿街商铺可抽成可租赁，租金4.5元/平米/天，已无空铺，经与商家了解，沿街商铺转租费已达10万。 ;租金：2.5元/㎡/天 售价：18000元/㎡;;房策网 中国最大的房地产知识分享平台;;该项目基本情况： 该项目是华润苏果继天河路店开业经营生意火爆之后所承租经营的，主要为城市东部的社区提供服务，北漪路小区较多，人流相对密集，且诸多企事业单位在此办公，如国税局等，开业后经营良好，其沿街商铺租金已达4元/㎡/天，已无空铺出售出租。;苏果内铺;总结： 1、项目处于城市主要交通“动脉”交汇处，人流相对稳定，区位优势明显； 2、高淳县近几年经济发展迅速，拥有三家上市企业，人群消费能力强； 3、高淳县人群节假日休闲习惯较为单一，周末假日逛逛超市是一家人主要的休闲方式； 4、城市大型超市综合体较少，呈现华润苏果一家独大的格局； 5、从华润苏果的运营模式看，以低价承租，引进肯德基等次主力店，带动了周边商铺的租金、售价大幅度上扬，将周边商铺转租，模式较为成功，已经被当地商铺投资者所接受； 6、城市向东发展的趋势已经形成，众多企事业机关单位已经向城市东部搬迁，未来发展潜力较好； 7、目前该区域商业格局较为分散，商业氛围还不如天河路华润苏果，但在与高淳县众多投资客的接触中了解到，高淳投资客群，对该区域的未来商业发展前景有较强的信心和投资欲望。;二、项目租售价格预测与模式建议 ;;肯德基店;3、商铺售价预判;第二种模式：投资收益定价—根据租金倒推售价;根据测算，一层商业总建筑面积为4407㎡， 如出租，则一层商铺的年租金收益约为： 4.5元/平米/天*365天*4407 ㎡=723.8万 如出售，一层商铺回笼资金为： 4407㎡*35000元/㎡=15424.5万元 根据一般综合体的投资模式来看，自营物业更多的是为了周边住宅投资升值，提升住宅投资溢价，而本项目并无住宅物业，如自营还需组建运营团队，对运营能力有较高要求且年租金收益将被摊薄，如出售则资金回笼快，风险较小，短期利润最大化，因此建议项目采用出售的形式快速回笼子资金，减小项目风险。;三、项目一层商铺划分与动线建议; 1、面积不宜过大，总价控制在100万以内，建议面积30—40㎡之间； 2、充分利用主力店优势，尽量让一层商铺共享主力店客群人流，增加商铺价值； 3、人流动线符合消费者习惯，尽量将可达回环率控制在60%以上； 4、避免出现盲区与视死角问题，合理分配人流;幸福蓝海版商铺划分;存在问题： 主入口家乐福的手扶梯直达三层，通过南侧的内部手扶梯进入二层收银区，再从二楼手扶梯进入一层原主入口处，沃尔玛的人流未被内部商铺所共享。 建议：将二楼离开超市的人群引导至左图位置，通过手扶梯下到一楼，这样一层的商铺可以共享此部分人流，增加一层商铺价值 另外，是否可以将一楼家乐福手扶梯向西移动，这样空出位置可以划为对栗园路的沿街商铺，增加项目收益。;;存在问题： 1、两大主入口人流被家乐福手扶梯、幸福蓝海直达电梯截留，客流共享性较弱。 2、根据消费习惯，顾客一般不会走回头路，西南侧商铺不与一层商铺构成回路，缺乏主力店的人流导入，后期很可能形成死铺，这也是导致一层可达性回环度不高的主要原因。 建议：按照左图黄色箭头所示，划出一条道路出来，将西南侧商铺纳入一层整体回路中，提高可达性，增加一层可达回环度。;THANKS