房地产估价技术报告的.doc

房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1.交通条件及周边配套 小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。 小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。 小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。 2.建筑物基本情况 本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表： 建筑物装修状况表 内装修 　 地面 顶棚 墙壁 备注 主卧室 瓷砖 涂料 涂料 —— 次卧室 瓷砖 涂料 涂料 —— 客厅 瓷砖 涂料 涂料 —— 厨房 瓷砖 PVC 瓷砖 —— 卫生间 瓷砖 PVC 瓷砖 —— 阳台 瓷砖 涂料 涂料 —— 外装修 外窗 铝合金（双玻） 户门 防盗门 楼梯间 普通水泥地面、顶棚、墙壁刷白 外墙 外墙涂料 屋面 平屋面 3.估价对象的产权状况 根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。该房产为普通商品房，砖混结构。估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年 较好 较好 基础设施 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 公共配套 较好 较好 较好 较好 建筑结构 砖混 砖混 砖混 砖混 朝向 南北 南北 南北 南北 楼层 3层/6层 1层/6层 3层/6层 5层/6层 建成时间 1994 2002 1996 1994 设计格局 一般 一般 一般 一般 装修 中装修 中装修 中装修 精装修 交易价格 11000 9300 10000 市场比较法—比较案例修正系数表 待估宗地 案例A 案例B 案例C 房屋用途 100 100 100 100 土地级别 100 100 100 100 交易方式 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 交通便捷度 100 100 100 100 区域繁华度 100 100 100 100 距市中心距离 100 100 100 100 环境质量 100 100 100 100 基础设施 100 100 100 100 公共配套 100 100 100 100 建筑结构 100 100 100 100 朝向 100 100 100 100 楼层 100 99 100 99 建成时间 100 105 101 100 设计格局 100 100 100 100 装修 100 100 100 103 交易价格 11000 9300 10000 比准价格 10582 9208 9807 单价(元/平方米) 9866 3、估价结果确定：由于三个比选案例计算的比准价格差距不大，取三者的平均值作为市场法评估结果。 市场法估价单价=（10582+9208+9807）÷3 =9866（元/平方米） （二）成本法 本次采用成本法的步骤为： 运用基准地价系数修正法、重置成本法综合测算估价对象价值。 先采用基准地价系数修正法测算出土地使用权价值，然后采用重置成本法测算估价对象的价值，最后加总求得估价对象总价值。 I、土地使用权的价格 运用基准地价修正法求取土地使用权价格 （1）基准地价说明 2002年，北京市对1993年公布的基准地价进行了更新，根据北京市人民政府文件《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)，新基准地价基准日为2002年1月1日，自2002年12月10日起施行。在这里我们采用更新后的基准地价对估价对象进行评估。 （2）基准地价内涵 基准地价是各土地级别内，“七通一平”（或“五通一平”）土地开发程度下，平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价值。 （3）基准地价计算公式 委估宗地位于海淀区定福庄西街，用途为住宅，属于居住五级地区。 其基准地价的计算公式如下