房屋共用面积分摊规的则与核算方法.doc

房屋共用建筑面积分摊 规则与核算方法 1 共有共用建筑面积分摊的原则及基本规定 1.1产权各方有合法产权分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无合法产权分割文件或协议的，可依相关房屋的建筑面积比例进行分摊。 1.2房屋共有共用建筑面积分摊以幢为单位，仅限于分摊本幢房屋内的共有共用建筑面积。与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等管理用房，不得分摊到本幢房屋内。 1.3房屋共有共用建筑面积分摊后，不划分各户分摊面积的具体部位。共有共用建筑面积一经分摊，任何人不得侵犯或改变其原始设计的使用功能。 2 共有共用建筑面积的分类 原则上按共有共用建筑面积使用功能的不同，分为： a) 幢共有共用建筑面积 b) 功能区共有共用建筑面积 c) 层共有共用建筑面积 d) 其他共有共用建筑面积 3 商品房预测公共建筑面积的确认方法 向房屋建设单位索取经规划部门核准的设计平面图； 对公共部位进行标识，并作出相应说明； 依据图纸逐一校对、勘丈，并确认其使用功能； 共有共用建筑面积经测绘人员确认后，房屋建设单位应出具共有共用部位的使用情况说明；若该房屋由两个以上（含两个）建设单位联建，则使用情况说明应由联建各方共同进行确认。 4 共有共用建筑面积的计算方法 整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有共用建筑面积。 5 共有共用建筑面积分摊的一般原则 5.1分幢原则： 在分摊计算前，首先应判断该建筑物是一幢还是多幢. 依据以下四点判断（以多塔楼的建筑物为例）： a) 建筑规划许可证中该建筑物是否同期规划、同期建设； b)该建筑物的基础、结构是否为一个整体； c)该建筑物的各塔楼是否没有完全独立的共有共用设备。 d)该建筑物的施工图纸是否为一整套图纸； 5.1.1 无地下室分幢原则 情况一：若裙房紧密相连，完全贯通，符合上述4个条件，则认为是一幢。 例如：上图　 该建筑1～3层为超市，4层以上为4个完全独立的塔楼，其中两个塔楼为写字楼，两个塔楼为住宅。 情况二： 若裙房相连并完全贯通，塔楼下的裙房与塔楼间的裙房由变形缝断开（双墙或借墙），但不符合上述4个条件，则认为是多幢。 一个实例： 一层裙房相连但不完全贯通，施工图纸并非一整套图纸，基础、结构也不是一个整体，裙房上的塔楼与其他单元间没有变形缝，则将每个塔楼与其下裙房（不含塔楼间裙房）作为一幢处理，塔楼间裙房单列一个幢号。如下图： 该建筑第1～2层为商业用房，3～7层为住宅 情况三：若裙房相连但不贯通，塔楼下的裙房与塔楼间的裙房由变形缝断开（双墙或借墙），符合上述4个条件，则认为是一幢。 情况四：特例（A、B） 　a）一层为整体裙房，2层以上为完全独立的多个塔楼，在建设单位提出申请和派出所出具幢号证明的情况下，可以分多幢单独计算，一层裙房单独计算。裙房部位的配电间、室外楼梯由于为多幢服务，不作为共有共用面积分摊。 　　　如下图：该建筑第1层为整体裙房，2层以上为完全独立的多个塔楼 第1层为整体裙房，2层以上为完全独立的多个塔楼 　b）一层裙房相连并完全贯通，施工图纸并非一整套图纸，基础、结构也不是一个整体，裙房上的塔楼均是一个单元且与其他单元间有变形缝，则将裙房及裙房上的塔楼作为一幢处理，其余的单元各自作为一幢处理 如上图 5.1.2 有地下室分幢原则 情况一：若地下室完全贯通，且符合上述4个条件，则认为是一幢；如下图：该建筑-3～-1层为整体贯通的地下室，1层以上为2个完全独立的塔楼。 左为照片、右为平面图 情况二：各地下室完全独立，但裙房相连,参照无地下室的第1～4条； 情况三：若各地下室不完全独立，依靠预留的汽车通道相连，则认为各地下室是完全独立的，参照上一条；（该小区整个地下均为停车场，各楼地下室与中心车库仅依靠汽车通道相连。） 情况四：地下室完全贯通，但不符合上述4个条件，则认为是多幢。（见上图） 5.2 消防优先原则 在确认共有共用建筑面积之前，首先应分析共有共用部位是否满足消防要求。 5.3 套内面积参与分摊原则 在共有共用建筑面积分摊的过程中，“套内面积”是相对的，一种是真正意义上的成套房屋套内建筑面积，参与分摊时，始终以其套内建筑面积为基数；另一种是共有共用建筑面积在被分摊之前作为名义上的“套内面积”，参与分摊时，始终以其“套内面积”为基数。 5.4 分摊系数定级原则 跨H（HN）层的共有共用建筑面积分摊系数表示为K31～K39等。 ……以此类推；地下室共