2012 12 22阿罗哈产权酒店回报方案建议.ppt

产权酒店特色酒吧 产权酒店全日餐厅 阿罗哈——产权酒店 产权酒店大堂 产权酒店咖啡面包房 产权酒店宴会厅 产权酒店大堂吧 产权酒店VIP接待室 商业及空中环廊 阿罗哈——产权酒店 产权酒店C1 产权酒店C3 产权酒店C2 全南向看海，户型格局方正； 空间尺度舒适，宽敞明亮； 标间、家庭式套房，使用功能齐全； 面宽大、进深小，标间开敞近六米； 退台设计，顶层配备无边际泳池； 阳台宽阔并放置按摩浴缸； 浓厚的现代热带度假装修风格、拎包入住。 阿罗哈——产权酒店 项目产权酒店产品还未推向市场，正在预热续客期，销售价格未确定，精装修价值为6000元/平米？； 精装意向品牌明确，采用国际知名品牌，更增加了劳斯橱柜、日本大金或同档次进口VRV多联机空调系统等国际高端品牌，项目装修档次高于同类项目。 三亚已开业产权酒店经营及收益模式汇总 三亚目前在售产权酒店经营及收益模式汇总 免费居住期：一般为21天，少数酒店为30-45天，依据看海的远近以及所在湾区的成熟度来定；我项目酒店位于尚处在开发期的清水湾，建议免租期可以更长一些，可逐年缩短，最终调整至合理的时限； 具体使用规则：多数酒店把免费居住的天数以分值进行计算，旺季住一天的分值高，淡季则低，特殊节假日的兑换分值更高；也有少部分酒店采用淡旺季固定天数的方式，灵活多不够高；建议采用以分值兑换天数的使用规则； 回报计算方式：一般回报方式有三种，按照酒店客房的纯利润计算、按固定回报率计算、按酒店房间的营业额分成，目前最让客户接受的是按酒店客房的营业额进行分成； 合同年限：?被调查的酒店最短合同年限为3年，最长为20年，建议取中间值，合同到期后，可按照市场价格进行调整。 回报方式及使用规则分析 由于我项目的产权酒店位于清水湾，周边配套不成熟，湾区还有待发展，根据实际情况针对回报政策做以下建议： 产权酒店价格推导 观海公寓价格推导 户型面积统计 绿城户型配比情况 户型 面积（㎡） 销售均价（元/平） 29000（装修标准约5000元/平米） 一房一厅 两房 三房 大三房 四房 一房 161-173 179-183 253-261 雅居乐户型配比情况 79-97 大两房 小两房 28000（装修标准约2500元/平米） 项目 户型 一房 一房一厅 大两房 三房 大三房 四房 面积 雅居乐 绿城 60-65 70-75 80-85 小两房 95-100 115-120 建议户型面积 套数 52-67 100-106 135-137 161-173 179-183 253-261 销售均价（元/平） 绿城别墅 销售面积 赠送面积 位置 B10公寓 K A1 平层 K’ A2 L B1 L1 B2 L2 B3 L3 B4 M C N D1 N’ D2 Q E 复式 R F1 S F2 T G U H 户型编号 套数 户型类型 套内建筑面积 房型 一居室 两居室 三居室 四居室 两居室 112-138 一居室 三居室 四居室 181-208 80-82 套数 合计 阿罗哈B9B10公寓户型面积统计 绿城清水湾 半山半岛 备注：各项目的价格为折后成交均价 阿罗哈观海公寓价格推导 因素 本案 雅居乐清水湾 加权系数 权值 权重% X 自然景观 地理位置 交通 外部配套 容积率 规划设计 内部配套 内部景观 户型 精装 拎包入住 物业服务 开发商品牌 竞品价格加权值 雅居乐清水湾 绿城清水湾 半山半岛 阿罗哈市场比较价格 阿罗哈产权酒店价格推导 半山半岛 泰德·白石郡 财富公馆 备注：各项目的价格为折后成交均价 三亚湾红树林 泰德·白石郡 东合·中央海岸 三亚湾红树林 酒店品牌 投资收益 免费居住期 酒店房间数量 合约年限 酒店配套 景观 东和·中央海岸 阿罗哈C1-C3产权酒店户型面积统计 零居室 68-78 117-132 五居室 六居室 七居室 271-417 364-538 阿罗哈产权酒店价格推导 因素 本案 半山半岛 加权系数 权值 三亚湾红树林 加权系数 权值 东和·中央海岸 加权系数 权值 泰德·白石郡 加权系数 权值 财富公馆 加权系数 权值 39900.00 33950.00 47040.00 76000.00 72000.00 权重% .25 .25 .20 .15 .15 自然景观 .04 1.00 .95 .01 420.00 .75 3.51E-03 119.12 .75 .01 501.76 .90 6.67E-03 506.67 .90 6.67E-03 480.00 地理位置 .04 1.00 1.30 7.69E-03 306.92 1.10 1.75E-03 59.35 1.00 8.00E-03 376.32 1.20 5.00E-03 380.00 1.20 5.00