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太和美博中心全程营销方案 项目市场分析与定位 项目所在区域位置的交通、人流情况分析 株洲是我国南方最大的交通枢纽之一。京广、浙赣、湘黔三条铁路干线在此交汇；107国道、320国道和京珠高速公路穿市而过，交通优势极为明显。 太和美博中心地处株洲市中心商圈的建设南路，是名副其实的城市中心，地理位置十分优越，车流、人流量大，周边商业氛围浓厚，株洲也是消费性商品的重要聚散地，销售网络极为成熟。 太和美博中心周边商业氛围浓厚，首层租金在60－80元/月/平方米之间。 经营状况都较好。 株洲美容产业发展情况和商业布局及经营情况分析 株洲市目前没有成规模的化妆品市场，但是化妆品消费市场却在逐年膨胀，市场发展空间大。 目前株洲市除了大型百货、专卖店经营化妆品外，几处零星的经营场所也急需一个地段好，规模适中的专业市场。 目前株洲市化妆品市场的进货渠道主要来自广东、浙江和长沙。 目前株洲市化妆品市场零售业的利润在30％左右，承租能力强。 项目劣势分析 1.楼层较高，价位相差大，二楼以上部分招商有一定难度。 2.缺乏相应的停车场，配套设施没有优势。 3.株洲商业地产供给过剩，消费力日渐枯竭，销售时间比较紧张。 4.商场规模小，广告投入不大，宣传力度不能和大盘相比。 5.销售进度取决于招商经营的成功与否，招商情况不确定因素很多。 项目优势分析 1.商铺地理好，商业优势十分明显，投资价值大，投资风险相对较低。 2.现铺发售，产权清晰。 3.周边地区社区数量多、各批发市场消费网络完善，租金价格整体水平高。 4.商铺经营权长达60年。 5.经营定位合理，差异化经营竞争压力小，所选产业承租力强，经营灵活。 6.一、二层商铺临街铺位多，对成熟商圈3楼以上的客户有一定的诱惑力。 7.太和周边待售商铺不多，而且大多商铺为单位所有，客户很难在这一带买到临街门面 8.项目周边近期的市政规划有利于商铺的销售，商业价值与日俱增。 机会点分析。。 定位为美博中心，定位独特，竞争小，可以快速占领市场。 客户资源较多，对这样一个市场的建成很感兴趣。 近期周边的市政规划可以增强投资者的信心。 规模适中，销售压力相对不大。 随着城市的发展，市民的美容化妆健美消费观念增强。 六.项目定位 ㈠项目名称定位: 太和美博中心 ㈡项目经营定位： 1.一至四层：化妆品销售展示中心 2.五楼：大型专业美容中心 3.六楼：大型健美美体中心 4.七楼、八楼：名牌化妆品经销商写字楼 项目个性化营销手法的提出与论证 太和美博中心销售难点分析 1.楼层较高，价位相差大，二楼以上部分招商有一定难度。 2.缺乏相应的停车场，配套设施没有优势。 3.株洲商业地产供给过剩，消费力日渐枯竭，销售时间比较紧张。 4.商场规模小，广告投入不大，宣传力度不能和大盘相比。 5.销售进度取决于招商经营的成功与否，招商情况不确定因素很多。 太和美博中心销售优势分析 1.商铺地理好，商业优势十分明显，投资价值大，投资风险相对较低。 2.现铺发售。 3.周边地区社区数量多、相关市场消费网路健全。 4.商铺经营权长达60年。 5.经营定位合理，差异化经营竞争压力小，所选产业承租力强，经营灵活。 6.一、二层商铺临街铺位多，对成熟商圈3楼以上的客户有一定的诱惑力。 太和美博中心的卖点分析 1五十年产权 2.美博中心发展前景 3.地处城市中心升值大 4.周边配套设施（步步高超市、即将建设的购物广场、大型住宅区） 5.规模适中，招商及销售目标客户不多，销售压力不大。 投资者需求分析（投资回报高、久） 投资门槛低、投资风险低 升值潜力明显 交通发达 强大的消费人流 良好的经营环境 投资者心目中太和美博中心的形象调查分析 1.定位超前、合理，竞争小。 2.地段好，同时具备了零售及批发条件。 商业地产旺销的共性分析： 1.交通易达性良好。 2.靠近人群聚集的场所。 3.人口居住稠密区或机关单位集中的地区。 4.符合客流规律和流向的人群集散地段。 5.市场占有率与覆盖率高。 6.综合服务功能强，特色突出。 7.商品流通容易。 太和美博中心销售的关键切入点分析 ①让投资者切身体会到太和美博中心的商业价值 ②增强投资者投资信心，配以广告引导，使其产生购买行为 ③先招商，再销售，以优惠的政策吸引有实力的商家 对策分析： 对于太和美博中心销售过程中的两个关键点，第②点，完全可以通过一定数量的广告宣传来解决；而解决第①点有两种方法：一是通过销售人员及广告的说教来让投资者认可太和美博中心的商业升值价值，这种做法会导致广告费用会高，而效果很可能不好，二是通过营造太和美博中心繁荣的商业氛围，最大可能的吸引商家提前进场经营，用事实来打动投资者。我们认为第二种做法效果会更好。 基于以上的分析，我们特提出“广告墙效应”、“体验之城”及“链式营销”相结合的营销手法。 体