徐州市久隆凤凰城营销方案设计(doc19).docVIP

徐州市久隆凤凰城营销方案设计 1徐州房地产市场现状概述 纵观近几年徐州房地产市场状况，徐州市房地产市场供需两旺，成交量明显增加，据有关调查统计结果显示徐州房地产潜在的购买者的总体描述是：中低收入家庭将成为购房主体，大众房市场潜力巨大；徐州南郊将成为潜在购房者的首选，住宅南部郊区化趋势明显；徐州房地产市场潜在需求旺盛，如能改变供给与需求的结构性失衡问题，预计徐州房地产市场将会进入一个相对繁荣时期；三室一厅或三室两厅的多层住宅受到消费者的追捧，市场空间最大；网络受到消费者的青睐，数字化小区成为年轻一代及中产阶级追求的潮流。 城市人口的迅速增长、新婚用房、拆迁有着大量的用房需求且徐州土地供应充足又迅速。所以近年徐州房产呈现出以下的几大特点： （1）十年以来，房地产业取得了飞速发展，成为发展最快的行业之一，市近场化程度也日益提高。房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快，一些房地产巨人正在形成。房地产企业更加注重树立品牌，培育企业可持续发展，房地产市场竞争正向多元化、纵深化方向发展。民营经济在房地产领域中迅速崛起，其他有实力的集团也纷纷进军地产业，群雄逐鹿的时代就要来临2004年市市区实现房产交易额245.78万平方米，交易量达34.18亿元，由旺盛的购房需求实现的房产交易量，创下了市历年来的新高。表示2004年是市房地产市场首次实现商品房当年交易量大于预售量（去年新建商品房预售面积为116.26万平方米），城市改造建设的力度加大、商品房源供应充足、住房换代步伐加快是需求增长的重要原因。‘放心房’先进单位”，“建设系统全国AAA级信誉单位”，“江苏省先进私营企业”，“江苏省光彩之星”等荣誉称号，2003年名列全国成长型企业100强第28名。 集团以“创建美好家园”为使命，努力构建由股东，员工，战略伙伴，客户和全社会共同组成，相互依存的利益共同体，并在共同体内实现共同创业，共同成长，共享成功，共享财富。 2.1久隆投资置业集团组织机构 组织机构如图1所示： 图1 江苏久隆投资置业集团组织结构图 2.2久隆投资置业集团营销公司主要工作述评 为顺应市场的需求，更好地服务于广大房产投资者，久隆集团成立了一支高素质的房产投资顾问队伍，队伍中拥有多位金牌房产顾问，免费为广大房产投资者提供专业的投资辅导。久隆集团还精选出了一批极具升值潜力的商业步行街，门面房，住宅等投资品种供投资人参考，同时也设计了几种低风险，高回报的投资方案供投资人选择。 营销公司负责市场调查工作： （1）了解房地产情况，包括全国和徐州市房地产相关政策和经济情况。 （2）了解其他开发公司情况，项目开发等情况。 （3）调查市民的消费心里，消费结果和消费需求。 （4）项目开发的可行性研究。 其中市场部市场调查如图2所示： 图2 市场部市场调查程序图 市场调查是收集有关资料，是一切房地产营销的基础，无论是目标市场确定，产品定位还是销售策略的的制定。都要依赖于详尽而又准确的房地产市场调查。在没有进行充分的市场调查，论证的基础上，就进行项目上马，结果只能是一败涂地。 房地产市场调查主要解决如下三个问题：要卖什么样的产品？卖给谁？怎么卖？即要确定建造产品的类型，档次，产品的目标市场以及产品销售策略。房地产市场调查的主要内容可以概括为： （1）消费者消费投资行为调查。 （2）房地产竞争者调查。 （3）房地产供应量调查，销售量，销售价格及其变化趋势调查。 （4）规划、配套、交通情况调查。 （5）人口环境、经济环境、自然环境、科技环境、社会文化环境、法律政策环境调查等。 产品策划是要解决如何把产品做好的问题，所谓把“产品做好就是要在产品在满足目标市场客户需要的同时，也能为企业带来预期的利润。或者实现企业的既定目标。产品策划主要是要做好以下几个工作： （1）项目选址 一个项目能否取得成功，与项目选址是否合理有很大的关系，一般，可通过对所选有关的地块的项目价值分析、比较，最终确定拟建项目地块。 （2）产品定位 即在目标市场客户心目中为产品创造一定的特点，树立一定的形象，以使本企业的产品与其他产品区分开来，根据市场营销理论，产品定位可分为三个 层次：即功能定位、形式定位和物业管理定位。功能定位是核心，形式定位，物业管理定位是在功能定位的基础上，具体确定产品实体的档次、建造标准等，以及提供服务的内容、标准等。 （3）产品概念设计 即在产品定位的基础上，策划人凭借他对市场的把握、对产品发展趋势的把握，将其对产品的理解和设想作为具体的系统性描述，形成独特的设计理念，作为规划设计、建筑设计及景观设计的依据，比如在对某一住宅区进行概念设计时，赋予其生态、健康的概念，然后以这一概念为统帅，，对该住宅的绿化布置、景观设计、建筑间距、汽车库的位置、人车道的设计安排、健身、娱乐配套