房地产调控难的原因及对策.doc

形势与政策 课程教案 授课时间 第 周 周 第 节 课次 2 授课方式 （请打√） 理论课√ 讨论课□ 实验课□ 习题课□ 其他□ 课时 安排 2 授课题目（教学章、节或主题）： 第二讲 房地产调控难的原因与对策 教学目的、要求（分掌握、熟悉、了解三个层次）： 了解：房地产发展与调控十年简史； 认识：房地产调控难的原因，未来房地产发展方向，独立思考抑制房价过快上涨的对策。 教学重点及难点： 重点：抑制房价过快上涨的对策，未来房地产发展方向。 难点：房地产调控难的原因。 教 学 基 本 内 容 方法及手段 【引言】2012年下半年，城市房价止跌回升，2013年初，京沪等一线城市房价涨幅加大。为了抑制房价过快上涨势头，2月下旬，房地产调控政策“新国五条”出台。按照规定，出售自有住房所得均按20%计征个税。加码之重，始料未及。然而，调控房价的举措并未得到公众的认可。相反，有人担忧新增的税赋会转嫁给购房者，进一步拉升房价，并且导致租房成本上升。这种担忧并非毫无依据，过去几年，几轮房地产调控下来，房价和房租不仅没降下来，还双双水涨船高，进一步抬高了进入京沪等地的门槛。 社会对高企的房价批评之声很多，调控房价的政策也越来越受到质疑，为什么会这样呢？这需要我们认真检视过去10年的房地产调控政策。 一、房地产调控十年简史 1．十年四轮调控 从楼市走势来看，城市房价在2004年进入快速上升通道，随之而来的就是政府对房地产的一系列调控政策。根据调控政策的手段与方向来划分，可以分成四个阶段。 第一阶段：初始调控期（2002年至2004年底）。2002年，国家九部委就发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，从土地供应、金融信贷、住房结构等方面对房地产市场进行调控。2004年（被称为房地产的“政策年”），在土地转让方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。这一阶段宏观调控手段主要是收紧“两根”（银根和地根），从供给上控制投资和土地供应。这影响到商品住房开发的土地供应和资金流入，导致商品住房市场出现供不应求，从而出现房价上升速度加快，全国房价年增幅高峰时超过10%。 第二阶段：加码调控期（2005年初至2008年初）。2005年初，房价上涨过快已成为一个社会问题。调控加码，手段转向结构性调控。在抑制投资过热的同时，提出“稳房价”的新目标，“国八条”、“新国八条”、“国六条”和“十五条”相继出台，重点打击开发商囤地行为，制订商品房供应结构比例（强制要求新建商品住宅90平方米以下的要占70%），同时，提高购房者首付比例、推出税收调控手段，开始调整商品房投资投机需求等。但诸多房地产新政推出之后，效果并不理想，房价上升高烧不退。甚至出现“一边调控一边涨价”，特别是2007年，房价涨得十分凶猛。这一势头直到2008年上半年才结束，其原因是美国次贷危机，促使世界经济和我国宏观经济形势大滑坡，也导致中国房地产业整体降温，购房者观望现象严重，商品房销售面积下降，房价下跌。 第三阶段：逆向调控期（2008年底至2010年初）。针对自2008年下半年国内宏观经济形势急速下滑，政府出台一系列救市政策，在出台“四万亿”经济刺激计划之下，同时出台了刺激房地产发展的政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点等。在宏观层面政府强力推动救市、房地产市场逆向调控下，2009年下半年后，全国房地产市场开始价量齐升，不少购房者出于投机或买晚不如买早的追涨冲动，加入购房大军，造成观望后买房的“井喷”，房价迅速强力反弹。2009年，全国房价同比增幅高达20%以上。京沪等地的一些楼盘房价甚至翻了一倍。 第四阶段，“双限”调控期（2010年初至今）。面对房价过快上涨的巨大社会舆论压力，2010年元旦刚过，政府就制定了“国十一条”，以遏制高房价。在全国“两会”后，政府又出台了所谓史上最严厉的“新国十条”。“新国十条”以限购、限贷为核心，即限制异地购房（限购令）、大幅提高二套房贷款标准和购买第三套房不予贷款等具体可执行性的措施，顿时给高温的房地产市场打了退烧针，促使各地房地产市场交易量大幅下降。与此同时，推出了5年内新建3600万套保障房的计划。此时，涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的差别化的调控体系形成。 2012年的房地产市场看上去很纠结：一方面，房屋市场开始由冷转暖，全年商品房销售面积同比增加2%，下半年许多城市房价又呈上升态势；另一方面，土地交易市场冷清，土地成交面积同比下降19.